내가 살고 있는 주택이 제3자에 의하여 경매가 진행되고 그로 인하여 명도를 당하는 경우 어떻게 대응해야 하는지는 배당요구를 하고 배당을 받는 과정과 인도명령에 의하여 명도를 당하는 경우로 나누어 보아야 한다. 본 페이지는 인도명령에 따른 명도 집행이 어떤 절차에 따라 이루어 지는지를 임차인이 알고 있다면 절차에 부응하는 현명한 협상이 이루어 질 수 있기 때문에 그 절차를 안내하는 내용으로 채운다. 그에 앞서 전국적인 전세피해를 안타까워 하며 정부의 전세피해지원 프로그램부터 소개한다.
1. 전세피해지원 프로그램
정부는 전세사기 피해로 인하여 명도를 당하거나 전세보증금 반환 보증이행청구에 따른 청구금을 받기 위하여 임차주택을 명도하는 경우 임차인을 위하여 긴급주거지원을 하고 있다. 아래 신청자격을 확인하고 해당할 경우 연락을 취하거나 방문하여 지원을 받기 바란다. 전세자금 대출의 경우에도 해당여부를 따져보고 도움을 받기 바란다. 어렵겠지만 본인이 부지런히 움직이는 것이 가장 빠른 방법이다.
주택도시보증공사 「전세피해지원 프로그램 안내」
2. 부동산의 인도와 명도
1) 부동산의 인도명령
부동산의 인도명령은 낙찰자의 입장에서 중요하지만 거주중인 임차인의 입장에서도 낙찰자가 어떤 절차에 의하여 어떻게 접근하는지 알아야 한다. 낙찰자가 어떤 절차에 따라 움직이는지 알게 되면 불안감을 줄일 수 있고 현명하게 대응하는 데 도움이 된다.
- 낙찰자의 명도협상은 법적 절차와 대면협상을 동시에 진행하여 진행한다. 이야기가 잘될 것 같아 법적 절차를 뒤로 미루고 있다가는 시간만 낭비할 가능성이 높기 때문에 대부분의 낙찰자가 하는 일반적인 방식이다.
- 낙찰자는 잔금납부 후 바로 인도명령과 점유이전금지가처분을 신청할 수 있지만 인도명령은 필수적으로 신청하게 되고 점유이전금지가처분은 사전 접촉에서 문제가 있는 경우에 하게 된다. 인지대와 송달비용만 있으면 신청할 수 있다.
- 인도명령의 상대방은 재판을 고지받은 날부터 1주일 내에 즉시항고장을 원심법원에 제출하여야 한다.
- 인도명령은 송달만으로 집행력이 생기며 즉시항고가 제기되더라도 집행정지의 효력이 생기지 않는다. 상대방이 송달을 회피하는 경우 집행관으로 하여금 집행시 상대방에게 송달하게 하여도 무방하다.
- 일반승계인(상속,합병)은 신청인이 될 수 있으나 특정승계인(매매,증여 등)은 신청인이 될 수 없으며 대위도 허용되지 않는다.
- 인도명령을 신청하게 되면 채무자나 소유자는 2주 내로 결정되지만, 임차인이나 점유자는 배당을 받아가야 하는 입장이기 때문에 배당기일 이후로 결정이 나게 된다.
- 인도명령 결정이 나면 결정문을 송달하게 되는데 교부송달이 원칙임을 알고 임차인들이 일부러 안 받는 경우가 많다. 이 경우 낙찰자는 특별송달을 야간이나 휴일에 시도해보고, 집안에 있는데도 안 받는 것 같으면 집행관이 송달지에 그냥 두고 나오는 유치송달을 하게 된다. 거주지를 전혀 알 수 없을 때는 공시송달까지 가게 된다. 결국 시간이 길어지게 되지만 송달은 되게 되어있다.
- 송달이 되고 나면 인도명령결정문 송달증명원과 인도명령정본을 첨부하여 집행관 사무실에 인도집행을 신청하게 된다.
- 집행관은 집행현장을 조사하고 집행비용 예납을 통지하게 된다. 현장상황에 따라 다르지만 보통 평당 기준 10~15만 원 선이다.
- 집행비용(계고 집행비용, 본 집행비용, 매각비용을 각 단계에 따라 예납)이 예납되면 집행관이 현장에 나가 합의를 권유(채권자 계고집행에 참석)해 보고 합의가 안 되면 강제집행을 실시하겠다고 계고장(부동산인도 강제집행 예고)을 현장에서 전달하거나 문 안쪽에 부착(투입)하는 절차로 보통 1~2회의 계고 집행이 진행된다.
- 그래도 합의가 안 되어 매수자가 집행을 신청하면 집행관으로부터 매수자에게 몇 월 며칠 몇 시에 집행했으면 하는데 어떻겠느냐고 연락이 온다. 즉 협의하여 날짜를 정하는 것이다.
- 강제집행을 하는 날은 건장한 남성들 20여 명이 몰려가는 상황이고 법적 절차에 따라 이루어지는 것이기 때문에 특수한 경우가 아니면 물리적인 충돌은 거의 일어나지 않는다.
- 집행관은 최대한 빠른 시간 내에 끝내려 하기 때문에 빠를 경우 30~40분이면 집행이 마무리되는 경우도 있다.
- 점유자의 인적사항을 알 수 없는 경우에는 우선 전소유자를 상대로 인도명령결정을 받아 강제집행을 신청한다.
- 집행일에 집행관이 방문했을 때 실제 점유자는 그날 집행을 당하지 않기 위해 자신의 인적사항을 집행관에게 밝혀야 한다. 소명하지 못하면 집행을 하거나 무단 주거침입 등을 주장하여 경찰이 출동할 수 있다.
- 점유자를 상대로는 손해배상청구 및 권리행사방해죄 등의 형사고소가 가능하지만 대부분 합의로 해결된다.
- 점유자가 퇴거한 상태인데 전입신고가 되어 있다면 낙찰자는 동사무소에 주민등록말소를 신청하게 된다.
- 인도집행이 완료되면 그 집기들은 거주자가 있는 경우 1층 주차장이나 공터에 내놓고, 거주자가 없는 경우 집행관이 지정하는 물류센터 창고에 보관하게 된다. 보관창고 비용은 5톤 차량 1대당 보관창고 컨테이너 1개로 계산이 되고 컨테이너 1개는 3달분(약60만원) 선납으로 보관한다. 보관물 수령을 임차인에게 고지하고 보관물에 대하여 임차인이 인도를 요구하면 고가물이 있으면 보관비용을 지급받고 내어주거나 여의치 않으면 그냥 내어준다. 임차인이 수령을 거절하거나 주소를 알 수 없는 경우 송달 및 매각절차(약 2주)를 진행한다. 가치있는 물건 외에는 계속 유찰되어 낮은 가격에 매수자가 낙찰을 받은 후 쓰레기 처리하는 방식으로 해결한다. 보통 여러 차례 유찰이 되면 매각대금이 거의 집행비용과 같아지고, 이때 매수인이 집행비용 정도로 낙찰을 받아 상계처리하고 물류센터에 처분을 위탁하면 고물상이나 중고상에게 처분하며 오히려 쓰레기 처분비용이 발생할 수 있다.
2) 부동산의 합의 인도
경매일을 하는 사람들이 대부분 동의하는 것 중 하나가 명도하면서 절대 강제집행 하지 말고 대화로 해결하라는 것이다. 낙찰자의 입장에서도 집행관을 불러 명도집행을 하게 되면 평생 트라우마가 남게되고 경매일을 오래 할 수 없게 된다. 이런 점을 경험한 경매학원 강사들이 학원생들에게 많이 하게되는 이야기다. 다음은 낙찰자들이 합의 인도를 하기 위해 일반적으로 접근하는 방식이다. 명도당하는 입장에서도 가족들이 상처받지 않도록 싸우더라도 가족들이 없는 곳에서 싸우고, 될 수 있으면 현명하게 싸움 없이 합의를 이끌어내기 바란다.
복잡한 권리관계의 경우 경매라는 제도가 없다면 그 해결은 요원한 일이 될 것이며 사회적으로 큰 손실이 될 것이다. 경매는 복잡한 권리관계를 정리하는 불가피한 사회적 합의이고 법으로 인정된 제도인 것이다. 그러나 그 과정에서 억울한 일을 당하거나 법을 몰라 피해를 보는 일은 최소화 시켜야 할 것이다. 집행관에 의해 명도되는 일은 이해관계인 서로에게 마음아픈 일이다. 마지막 순간까지 합의를 시도해 봐야 한다. 매수인은 인도명령이라는 좋은 제도를 이용하되 마지막까지 합의인도를 시도해 보고 임차인은 ‘버티면 돈이 된다’는 주위의 말에 현혹되지 말고 합리적인 이사비가 제시된다면 합의를 보는 것이 좋다. 인도명령이 떨어진 이상 강제집행을 하면 어쩔 수 없이 나가야 한다.