경매 절차 관련 용어
1. 경매 개시결정 등기와 압류 등기
사인간 채권 채무에 기하여 채권회수 등을 위한 경매 절차로서 등기사항전부증명서에 기입된
‘경매 개시결정’은
사인간 채권의 ‘자력구제 금지의 원칙’에 따라 채권자가 법원의 확정판결 등 집행권원을 받아
집행법원에 경매신청을 하게 되고,
법원은 경매절차의 개시결정(판결의 일종)을 하고 직권으로 그 사유를
등기부에 기입할 것을 관할 등기소의 등기공무원에게 촉탁하게 된다.
이때 등기사항전부증명서에 등재되는 것이 경매개시결정등기이며
이때부터 경매목적물에 대한 압류의 효력이 발생한다.
이와 달리 국가(국세)나 지방자치단체(지방세) 및 공공기관(보험공단 등)이 행하는
행정처분은
‘공정력’이 있어 별도로 법원의 판단을 거치지 않고
독촉(최고)절차를 거쳐 바로 압류를 할 수 있다.
체납된 세금의 경우 ‘국세징수법 제45조’에 따라
체납처분 절차를 거쳐 압류를 하고 공매를 통하여 매각하고
현금화 한다.
이러한 압류는 소송 등으로 취소되지 않는 이상 그 권리가 확정적이다.
세금체납으로 인한 압류는
여러 가지 사유로 압류된 이후 상당기간이 경과하여도 압류만 된 채
공매가 진행되지 않는 경우가 많다.
2. 취소, 취하, 기각
1) 부동산 경매 취소(직권,채무자)
집행법원은 부동산의 멸실, 채무자의 소유권 상실(목적부동산의 소유권 이전),
가등기된 부동산에 대하여 경매개실결정을 한 후
가등기권리자가 본등기를 한 경우,
목적부동산이 공장재단의 일부임이 드러난 경우,
채무자에 대하여 파산, 화의, 회사정리절차 등이 개시된 것이 판명된 때
(다만, 별제권을 가지는 임의경매의 경우는 제외),
경매 진행중 잉여의 가망이 없을 경우의 경매취소, 담보권의 소멸 및 원인무효 등
매각 절차를 취소할 사유가 명백하게 된 때에는
직권으로 결정으로써 매각 절차를 취소한다.
집행법원이 매각 절차를 취소할 수 있는 것은 매수인이 매각대금을 지급할 때까지이다.
집행법원의 취소 결정에 대하여 불복이 있는 사람은 즉시항고를 할 수 있다
(민사집행법 제96조 제2항).
매각 절차를 취소해야 할 사유가 명백함에도 불구하고 집행법원이
취소결정을 하지 않는 때에는
채무자 기타 이해관계인은 집행에 관한 이의로써 불복할 수 있다.
(대법원 2011. 9. 30.자 2010마1972 결정).
그리고 민사집행법 제96조의 취소사유는 민사집행법 제121조 제1호의
‘강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없는 때’에
해당하는 사유로서 매각허가에 대한 이의사유에 해당하고,
이해관계인은 매각허가결정에 대한 즉시항고를 하면서 항고이유로
이를 주장할 수 있을 것이다.
채무자는 채무변제나 집행정지 신청 등 권리 자체가 사라진 경우 취소신청을 할 수 있으며
취하와는 다르게 강제경매라도 최고가 매수인의 동의서가 필요 없다.
취소의 경우 청구 금액이 부당하거나, 채권자의 경매 신청에 위법성이 존재하거나,
매수인의 대금 납부 이전까지 채무변제가 완료되는 등과 같은 사유가 있는 경우에
경매 취소를 할 수 있다.
임의경매 취소는 담보권에 설정된 채무금액의 변제와 동시에 담보권을 말소시킬 서류를
채권자로부터 받아 말소한 후 등기부등본을 첨부하여
“경매 개시 결정에 대한 이의 신청서”와 “경매절차정지신청서”를 법원에 제출한다.
경매 절차 정지 결정문을 받은 다음 경매 법원에 제출하면 법원이
채권자와 채무자를 신문한 후
경매를 취소하고 경매개시결정등기의 말소를 등기소에 촉탁한다.
강제경매 취소는 채무자가 경낙잔금 납부 전까지 청구금액 전액 및 이자와
경매예납금, 경과비용(집행비용)을 변제하거나 만약 채권자가 고의로
채무금액을 받지 않는다면
법원에 변제금액을 공탁한다.
다음으로 변제공탁증서 사본을 첨부하여 청구에 관한 이의의 소를 제기하고 동시에
소 제기 증명원을 첨부하여 ‘이 소송의 판결이 완료될 때까지 강제경매를 정지해 달라’는
집행정지(경매절차 정지가처분) 신청을 한다.
법원에서 강제집행정지 결정을 받고 강제집행정지 결정문을 법원에 제출하여
경매를 정지시킨 이후
청구이의의 소에서 승소 판결을 받아야 한다.
승소 판결문을 경매 법원에 제출하면 법원은 직권으로
경매개시결정 기입등기의 말소를 촉탁하여
경매가 취소된다.
법원에 소장을 접수해 판결이 나기까지 최소 3~4개월이 소요된다.
2) 부동산 경매 취하(채권자)
부동산 경매의 취하는 채무를 변제받거나 채무자와의 합의에 의하여
채권자가 경매신청 집행을 하지 말아달라는 취지로 법원에 요청하게 되며
취하신청에 의하여 압류의 효력은 소멸되고 경매절차가 정지된다.
취하를 신청하기 위해서 신청사유로 특정 요건이 있지 않지만
대부분 채무 변제나 일부변제 합의,
채무변제 유예 합의를 이유로 신청하게 된다.
그러나 낙찰이 된 사건에서 낙찰자가 ‘취하동의서’를 써주지 않는 경우에는
경매 취하시
임의 경매사건일 경우 낙찰자가 낙찰대금을 완납하기 전까지
근저당이 말소된 등기부등본과 경매개시결정에 대한 이의신청 및
채권자·채무자에 대한 신문 후 취하를 하게 된다.
강제 경매일 경우 최고가 매수인
(차순위매수신고인이 있는 경우 차순위매수신고인 포함)의
동의서가 없을 경우 변제공탁, 청구에 대한 이의 소, 경매절차 정지가처분을
통하여 강제경매를 취하하게 된다.
취하 신청 시 경매 취하서 2통과 경매 신청권자의 인감증명서 1통
채무자의 채무변제 증서 또는
채무변제 승낙서, 위임장을 법원에 제출하면 된다.
위 경매의 취소와 취하 절차를 요약하면 채권자는
매각기일에 매수신고가 있기 전까지는 자유롭게
강제경매를 취하할 수 있으며, 채무자는 채권자가 변제수령을 거부하거나
채무 전액 변제에도 불구하고 채권자가 자발적으로 경매를 취하해주지 않을 경우
변제공탁, 청구이의의소 및 강제집행정지신청을 통해 강제경매를 취소시킬 수 있다.
낙찰이 되어 매수신고가 된 상황에서도 또한 채무자는 마찬가지로 변제공탁,
청구이의의소,
강제집행정지신청을 통해 종국적으로 강제경매를 취소시킬 수 있다.
결국, 매각기일에 최고가매수인이 정해지고 최고가매수인이
경매취하에 동의를 해주지 않는다고 해도
어차피 채무자가 변제와 동시에 청구이의의소를 하게 되면
경매취소는 피하기 힘들기 때문에
경락인 입장에서는 안타깝더라도 적정한 합의금 내지 위로금을 받고
취하에 동의해주는 편이 나을 것이다.
3) 부동산 경매 기각
부동산 경매의 기각은 경매가 몇 번의 유찰로 무잉여 상황에 처하는 등
더이상 경매진행이 의미가 없을 때 법원이 직권으로 하게 된다.