1. 대항력과 우선변제권
대항력은 임차인이 등기하지 않고도 제3자
(임차주택의 양수인, 경락자, 임대할 권리를 승계한 자,
기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자)에
대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상 권능을 말하며,
대항력 있는 임차인이
집행법원으로부터 배당을 받지 못한 보증금에 대하여는
매수인이 이를 부담해야만 임차인으로부터 주택을 명도받을 수 있다.
요건으로는 임대차 계약에 기한 인도(입주)+전입신고이며
모두 갖춘 익일(그날 24시=익일 0시)부터 발생한다.
※ 대항력과 관련하여 선순위 근저당이 있는 경우에도
대항력은 행사할 수 있지만 경락대금 완납시 대항력이 소멸한 것으로 본다.
우선변제권은 임차인이 법원에 권리신고 및 배당요구를 하여
후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여
임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말한다.
요건으로는 임대차계약에 기한 대항력(인도+전입신고) + 확정일자이다.
대항력과 확정일자를 모두 갖춘 날 중 늦은 날부터이다.
2. 이해관계인
## 민사집행법 제90조(경매절차의 이해관계인)
경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로 한다.
1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
2. 채무자 및 소유자
3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람
** 민사집행법에서 이해관계인을 명확하게 규정하고 있는 것은
당해 부동산에 대해 이해관계를 가진 자 중에서도
특별히 보호할 필요가 있는 자를 이해관계인으로 규정해서
경매절차의 전반에 걸쳐 관여할 제반 권리를 부여하기 위해서이다.
** 이러한 민사집행법 제90조는 제한적 열거규정으로 보고 있기 때문에,
이 조항에 속하지 않는 사람들은 이해관계인으로 취급받지 못한다.
즉, 경매절차에 관하여 사실상의 이해관계를 가진 자라 하더라도
위 조항에서 열거한 자에 해당하지 아니한 경우에는
경매절차에 있어서의 이해관계인이라고 할 수 없다.
(대법원 2004. 7. 22, 선고, 2002다52312, 판결).
** 가처분권자는 이해관계인이 아니다(대법원 1994. 9. 30, 자, 94마1534, 결정).
경매개시 전의 가압류권자는 배당요구를 하지 않았더라도
당연히 배당요구한 것과 동일하게 취급되지만
(대법원 1995. 7. 28., 선고, 94다57718, 판결),
그렇다고 이해관계인은 아니다.
** 유치권자와 대항력있는 주택임차인처럼
경매개시결정등기 이전에 당해 부동산에 대해 등기가 없어도
제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가지면
이해관계인이 된다.
이것은 민사집행법 제90조 4호인 ‘부동산 위의 권리자로서
그 권리를 증명한 사람’에 해당되기 때문이다.
** 낙찰자는 법원으로부터 매각허가결정이 난 시점부터 이해관계인이 된다.
하지만, 경매기록에 대한 열람과 복사는
최고가매수신고인 자격으로 매각허가결정 이전에도 가능하다.
‘부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제53조’에 근거하여
민사집행법 제90조 외의 사람으로서 경매기록에 대한
열람•복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위에
최고가매수신고인과 차순위매수신고인 등을 규정하고 있기 때문이다.
## 이해관계인의 구체적인 권리
1. 집행에 관한 이의신청(제16조)
2. 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위한 필요한 조치(제83조)
3. 경매개시결정에 대한 이의신청(제86조)
4. 이중경매신청 등의 통지를 받을 수 있는 권리(제89조)
5. 매각기일과 매각결정기일을 통지받을 수 있는 권리(제104조)
6. 합의에 의한 매각조건의 변경 권리(제110조)
7. 매각기일에 출석해서 매각기일조서에 서명날인하는 권리(제116조)
8. 매각결정기일에서 진술할 수 있는 권리(제120조)
9. 매각허가여부의 결정에 대해 즉시항고 권리(제129조)
10. 배당기일을 통지받을 권리(제146조)
11. 배당표의 확정시 참여할 권리(제149조)
12. 배당표의 기재 등에 참여할 권리(제150조)
13. 배당표에 대해 이의할 수 있는 권리(제151조)
3. 매각물건 명세서(입찰물건명세서, 경매물건명세서)
매각물건명세서는 집행관의 현황조사보고서, 임대차관계조사서,
이해관계인 또는 임차인들의 권리신고 및
배당요구신청서를 토대로 작성되어지며,
경매입찰자에게는 가장 중요한 서류이다.
매각기일 1주일 전부터 경매법원에서는 사본을 비치하여
일반인의 열람을 위하여 제공되며,
임차인의 점유권원 및 보증금의 금액 등에 관하여
한 눈에 알아볼 수 있게 한 공문서이다.
