본 절에서는 경매의 상세 진행절차를 살펴보고 각
단계별로 유의해야 할 문제 및 관련 문제를 풀어가는 방법에 대하여 알아보기로 한다.
경매절차는 “부동산등에 대한 경매절차 처리지침”이라는
재판예규에 따라 진행하게 된다.
경매는 담보권실행등을 위한 임의경매와
채권 등으로 집행권원을 받아 진행하는 강제경매가 있는데
임대차보증금경매는 강제경매에 속한다.
그러나 이러한 분류와 무관하게 임의경매와 강제경매의
경매절차는 동일하게 동시에 진행된다.
1. 경매신청, 개시
- 경매는 채권자가 대상 부동산 소재지 관할 법원에 경매신청을 하고 경매비용을 예납하면서 시작된다.
- 경매신청을 받은 법원은 요건을 심사해 사건번호를 부여하고 담당법관에게 배당을 한다.
- 전세권등기에 기한 경우 반대의무의 이행제공을 증명하는 서류, 기타 채권의 경우 집행권원이 제출되기 때문에 첨부서류만 구비되면 2~3일내로 경매개시결정이 난다.
- 물론 채무자와 합의되어 본인이 취하하거나 신청의 절차나 형식이 부적합할 때 법원측에서 각하할 수도 있다.
- 그리고 바로 법원에서 해당부동산에 대한 압류를 관할등기소에 기입등기촉탁을 한다.
- 동시에 채무자에게 경매개시결정을 송달(송달이 안 된 경우는 취소사유)한다. 이때 채무자에게 송달된 때나 등기가 된 때 압류의 효력이 생기는데 채무자에게 먼저 송달되면 재산은닉행위나 경매 방해 행위를 할 수 있기 때문에 실무에서는 경매개시결정 기입등기가 이루어진 후 채무자에게 송달한다.
- 경매개시결정이 되고 3일 내로 집행관에게는 현황조사를 명령하고, 감정평가기관에는 감정평가를 의뢰하며 그 기간은 2주간이다.
- 법원사무관 등은 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금ㆍ이자ㆍ비용, 그 밖의 부대 채권을 포함)를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고한다.
- 그리고 집행법원은 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 안에 배당요구 종기일을 첫 매각기일의 1개월 내로 정해 공고하며 보통 2~3개월 내가 된다.
2. 배당요구
- 배당요구는 관련 채권자들이 받을 원금, 이자, 각종 비용 등에 대한 채권신청서를 배당요구종기일 내에 제출함으로써 이루어진다.
- 여기에는 배당요구를 하지 않아도 배당참가가 되는 권리가 있지만 최우선변제권을 가진 소액임차인이나 선순위채권자라 해도 반드시 배당요구를 하여야 한다.
- 법원의 명령 및 의뢰에 의한 현황조사결과, 감정평가결과가 들어오게 되면 최초 경매가와 조건을 결정하여 경매기일 14일 전에 매각기일과 매각결정기일을 지정·공고·통지한다.
- 이 자료들을 기초로 매각물건명세서를 작성한다. 감정평가서와 현황조사서는 매각 2주 전부터 법원에 비치하고, 매각물건명세서는 1주 전부터 비치한다.
3. 경매실시·낙찰
- 매각기일이 되어 최고가매수신고인이 결정되면 매각기일 이후에는 이해관계인의 의견을 듣고 문제없으면 1주일 후에 매각허가결정이 난다.
- 이때 채권자가 입찰해 낙찰 받았다면 상계신청서를 제출할 수 있다. 매각부동산관리명령도 신청할 수 있다.
- 또 1주일이 지나면 매각허가가 확정된다.
- 매각결정기일 이전에 권리관계의 변동을 알았다면 매각허가에 대한 이의신청을 하고
- 매각허가부터 확정 전까지 알았다면 이해관계인은 즉시항고를 하며
- 확정부터 대금납부 전까지 알았다면 매각허가결정에 대한 취소신청을 할 수 있다.
- 대금납부 후에는 채무자 또는 채권자에게 담보책임을 묻는 방법을 사용한다.
- 매각결정이 확정되고 이해관계인의 항고가 없으면 법원은 30일 내로 대금지급기한을 정해 매수자에게 대급납부를 명하게 된다.
- 대금이 납부되면 법원은 1개월 전후로 하여 배당일을 지정하여 개최한다.
- 낙찰자는 대금납부와 동시에 소유권이전등기촉탁신청서, 인도명령신청, 점유이전금지가처분을 즉시 신청할 수 있다.
- 인도명령은 대금납부 후 6개월 내로 신청할 수 있지만 절차도 간단하고 비용도 인지대와 송달료만 납부하면 되기 때문에 대부분 받아놓는다.
- 상계신청이 받아들여진 낙찰자는 배당기일에 잔여액을 납부하면 된다.
- 배당초안은 배당 3일 전에 초안을 작성해 비치.
- 배당자는 직접 참석해야 하고 참석하지 않는 경우 배당에 동의하는 것으로 간주한다.
- 경매신청 채권자가 예납한 예납금은 출금했던 계좌로 반환이 된다. 이렇게 경매과정은 종료된다.