1. 부동산 공매 절차
부동산공매는 『국세징수법』 등과 『한국자산관리공사설립등에관한법률』에 의하여 압류재산, 유입자산, 수탁재산, 국·공유재산에 대하여 공적기관에 의하여 행하여지는 매매(임대)다. 부동산공매는 한국자산관리공사(캠코)에서 “온비드(onbid)”라는 공매시스템을 통하여 입찰을 진행하고 있으며 부동산공매의 절차는 다음과 같다.
- 온비드의 ‘입찰 전 알아야 할 주요사항’이나 ‘해당공고’ ‘물건상세’ 페이지에서 ‘물건정보’ 하단에 ‘압류재산정보’는 반드시 확인해야 한다(경매에서 매각물건명세서와 같은 역할).
- 매각조건은 공매공고문, 공매담당자 문의, 입찰기록 등을 통하여 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
- 공매는 임차인이 낙찰받은 경우 보증금의 상계처리가 안 된다. 배당표가 확정된 것이 아니기 때문에 일단 전액을 납부한 후 배당을 받도록 하고 있다.
- 분할납부 등 특수한 대금납부조건은 유입자산과 수탁자산으로 매각 금액이 큰 경우에 ‘입찰공고문’으로 사전에 공고하게 된다. 분할납부 기간이 긴 경우 3년~5년까지 분할납부가 있을 수 있다. 경우에 따라 분양권전매처럼 명의변경을 허용하는 경우도 있고, 매각대금의 1/3 이상을 납부한 경우 점유를 허용하기도 한다. 이러한 모든 조건은 ‘입찰공고문’에 공고하게 된다.
2. 공매 입찰참가 절차
공매의 입찰에 참가하기 위해서는 사전에 온비드 회원가입과 공인인증서 등록이 이루어져 있어야 한다. 당일에 할 수도 있지만 필요한 회원가입 서류나 공인인증서의 발급, 등록절차로 인하여 시간이 필요하기 때문이다. 공매의 입찰참가 절차를 순서에 따라 살펴보면 다음과 같다.
3. 공매자산의 종류
온비드(onbid)의 자산구분을 보면 캠코물건공매(압류재산, 국유재산, 수탁재산, 유입자산, 수탁담보주택)와 이용기관공매(국유재산, 공유재산, 기타일반재산, 금융권담보재산)로 구분되어 있다. 이처럼 다양한 유입경로에 비해 올라온 물건을 보면 대부분이 압류재산의 매각과 국·공유재산의 임대물건이다. 파산절차에 의한 파산자의 매물이나 담보신탁된 물건의 환가가 필요한 경우, 공적 성격이 있는 사단(재단, 대학)법인의 물건은 사적으로 처분할 경우 비리나 분쟁이 있을 수 있기 때문에 공매절차를 통하고 있다. 주요한 분류를 보면 다음과 같다.
4. 온비드 검색
화면 하단의 자산구분이 캠코물건과 이용기관물건으로 구분되어 있으므로 검색하고자 하는 물건을 선택하여 검색할 수 있다.
물건정보 좌측 하단의 ‘2회 이상 입찰가능’은 1회 입찰서를 제출하고 입찰보증금을 납부하였으나, 떨어질 것 같은 느낌이 드는 경우 그보다 더 높은 금액으로 다시 입찰서를 제출하고 입찰보증금을 납부할 수 있기 때문이다. 결국 제일 높은 금액으로 낙찰되게 되면 그보다 낮게 제출되고 입금된 입찰보증금은 반환받게 된다.
홈페이지 우측 최 하단에는 모의입찰 시스템이 있다. 모의 입찰 전용 회원가입이 필요하며 실제 입찰 전에 가상의 공매물건에 대해 입찰 참가를 경험할 수 있다.
5. 경매와 공매의 차이점
경매와 공매의 가장 큰 차이점은 공매에 인도명령제도가 없기 때문에 인도소송을 통하여야 한다는 점과 공매는 물건이 많지 않다는 점입니다. 공매제도 내부적으로 볼 때 유입·수탁재산과 압류재산의 성격이 다르기 때문에 절차상으로도 차이점이 많아 공매전체를 같은 시각으로 보면 안된다.
전세사기피해와 관련된 공매는 국세나 지방세 체납에 의해 진행되는 공매가 대부분이다. 세금체납에 의한 공매는 위 표에서 압류재산 공매로 임차인이 직접 거주하고 있거나 임차권등기가 되어 거주자가 없을 가능성이 높지만임대인이 공실인 점을 이용하여 무보증 월세를 주고 있을 가능성이 있기 때문에 점유자가 있는지는 확인해 봐야 한다.