경매이야기 5-1. 물권관련 권리분석: 법정지상권 법정지상권

1) 법정지상권

관련 법률 조항: 민법 제366조(저당권에 기한 법정지상권), 제305조(건물 전세권과 법정지상권)가등기담보 등에 관한 법률 제10조입목에관한법률 제6조판례(관습법상 법정지상권, 대법원 1960.9.29.선고4292민상944판결 등)

민법 제305조(건물의 전세권과 법정지상권) ①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
민법 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 토지등기부에 최초의 저당권이 설정될 당시에 이미 그 토지위에 지상물이 있어야 된다.¹ 건물²은 무허가건물이든 미등기건물이든 법정지상권의 성립에는 하등의 지장이 없다.
가등기담보 등에 관한 법률 제10조(법정지상권) 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 청산금 지급에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권(地上權)이 설정된 것으로 본다.
입목에 관한 법률 제6조(법정지상권) ① 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

토지와 건물이 모두 처분당시⁴ 동일인의 소유에 속하여야 하며, 강제경매에 의한 경우 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 판단한다.
매매 “기타의 원인”으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것. “기타의 원인”으로는 강제경매, 상속, 증여 등이 있으나, 나대지에 관하여 매매계약이 체결된 경우⁵나 나대지에 관하여 환매특약이 등기된 경우⁶에는 매매 기타의 원인으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에도 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는다.
당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없었을 것.
등기는 불필요하다. 민법 제187조 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기는 필요 없고, 다만 제3자에게 처분시에는 등기가 필요하다. 그러나 건물양수인이 대상건물을 경매받은 것이라면 경매에는 지상권 등기가 필요하지 않으므로 관습법상 법정지상권은 등기 없이 당연히 취득된다.
경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는, 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 한다.⁷

지상권의 존속기간은 민법 제280조, 제281조에 따르며, 지료는 당사자의 협의에 의하여 결정되지 않으면 당사자의 신청에 의하여 법원이 정한다.
(관습법상)법정지상권자가 지료를 지급할 것으로 예상되는 경우 수익률과 존속기간⁸ 등을 고려하여 신중하게 입찰한다.
법정지상권이 성립하는 경우 토지의 낙찰자는 지상건물에 대한 지료청구를 할 수 있다. 지료는 대지감정가의 7%⁹정도이므로 건물 소유자를 상대로 지료청구를 하거나 건물매도를 타진해본다. 건물 소유자가 지상의 건물로 인하여 수익을 창출하고 있다면 장기간 끌고 갈 가능성이 있지만 수익이 없거나 방치되어 있는 건물인 경우 건물매도가 이루어질 가능성이 높다. 또한 수익도 없이 지료를 계속 지급하는 것이 현실적으로 어려울 것이고 지료를 2년¹⁰이상 지급하지 아니하는 때에는 지상권의 소멸청구와 건물철거소송을 통하여 해결한다.

대판 1993.6.25.선고, 92다20330 ↩︎
건축법 제2조(정의) ① 2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. ↩︎
대판 1988.4.12. 87다카2404: 토지와 건물을 별개의 부동산으로 하고 있는 현행 법제상에서 건물의 사회·경제적 효용을 유지하기 위하여 관습법상 인정되는 것. ↩︎
2012.10.18 2010다52140 대법원 전원합의체. 대법원 2013.4.11 2009다62059 ↩︎
대법원 1994. 12. 22. 선고 94다41072,94다41089(반소) 판결 ↩︎
대법원 2010. 11. 25. 선고 2010두16431 판결 ↩︎
대법원 2012.10.18. 선고2010다52140 전원합의체판결 ↩︎
민법 제280조, 제281조 ↩︎
대판 1989.8.8. 88다카 18504 /광주지법 2005.6.1.선고2004나10097판결-연5% ↩︎
민법 제287조 (지상권소멸청구권) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. ↩︎