| 개 념 | 유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리. |
| 관련 법률 조항 | 민법 제320조 ~ 제328조 |
- 유치권의 성립요건
1) 타인소유의 물건
2) 그 물건에 관하여 생긴 채권(견련관계가 있을 것)1
3) 채권이 변제기에 있을 것
4) 유치권자가 목적물을 점유하고 있을 것
5) 당사자 간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.
- 유치권에는 경매신청이 인정된다. 그러나 우선변제권이 없기 때문에 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리가 없다. 그러함에도 채무자나 제3자가 목적물의 인도를 요구하려면 유치권자에게 변제하여야 하므로 실제적으로는 우선변제권이 있는 것과 같다.
- 유치권자는 경락인에게도 물건의 인도를 거절할 수 있고, 경락인은 유치권자에게 피담보채권을 변제할 책임이 있다. 그러나 유치권자가 경락인에게 적극적인 이행청구권을 행사할 수 있는 것은 아니다.2
- 경매개시결정등기 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전하여 점유를 개시한 경우 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하며 압류의 처분금지효에 저촉되어 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.3
- 경매방해죄4 : 인천지방법원부천지원 2001. 5. 18. 선고 2001고단23 판결. 단순허위 임대차계약서를 작성하여 대항력 있는 주택임차인인 것처럼 경매법원에 권리신고를 한 경우로 초범이지만 징역10월의 실형에 처함.
- 현황조사서상 집행관의 방문 일시에 유치권 행사를 위한 점유가 있었는지에 대하여 현황조사서에서 확인한다. 점유가 없었다면 유치권 불성립 가능성이 높다.
- 채권과 점유물건 사이의 연관관계를 면밀히 살핀다. 임대차계약상 채무불이행으로 발생한 채권 등은 물건과의 견련성이 없다.5
- 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 ‘경락인에게 대항할 수 있는 권원’에 기한 것이라고 볼 수 없다.6
- 유치권 부존재 확인 소송에서 유치권의 요건사실에 대한 주장과 증명책임은 유치권을 주장하는 피고가 부담한다.7 소극적 확인소송에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하므로 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장·증명하여야 한다.
- 유치권자라고 주장하는 피고들이 유치권의 성립요건, 즉 타인의 물건을 점유하고 있는 사실, 피담보채권이 존재하고 그 변제기가 도래한 사실, 피담보채권이 그 타인의 물건에 관하여 생긴 사실 등에 대한 입증책임을 부담한다. 영상에 의하면, 피고 주식회사가 본점을 이 사건 각 부동산으로 이전한 사실, 이 사건 건물 내부 벽면에 피고 회사의 사무실이 존재함을 알리는 안내판 등이 부착된 모습을 촬영한 사진이 이 법원에 제출된 사실은 인정되지만 피고들이 원고에 대하여 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장하기 위해서는 늦어도 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 날 이전부터 현재까지 적법하게 이 사건 각 부동산을 점유하고 있음을 입증하여야 한다. 그러나 ① 이 사건 경매절차에서 집행관이 이 사건 각 부동산을 방문하여 현황조사를 한 후 작성한 각 부동산현황조사보고서에는 “이 사건 각 부동산의 점유관계는 미상이고, 세무서 등록사항 등의 열람결과 등재된 임차인 없음.” 이라고 기재되어 있을 뿐, 피고들의 점유나 유치권 행사 여부에 관하여는 별다른 특이사항이 드러나지 않은 점, ② 위 각 부동산현황조사보고서에 첨부된 사진에 의하더라도, 이 사건 각 부동산에 대한 피고들의 점유 흔적이 전혀 나타나지 않는 점, 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고들이 이 사건 각 부동산에서 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 날 이전부터 이 사건 각 부동산을 점유하여 왔음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.8
- 유치권자와 문제를 풀어가기 위해서는 유치권 주장자의 ‘사문서위조죄9’ ‘경매·입찰방해죄10’ ‘사기죄11’, ‘주거침입, 퇴거불응죄12’, 낙찰자(소유자)의 ‘권리행사방해죄13’ 구성요건에 해당하는지 검토해 보고 해당하는 불법행위가 있다면 법적 절차를 진행하면서 협상한다.
- 유치권의 행사에는 소멸시효가 없지만 별도로 피담보채권의 소멸시효를 중단14시키지 않으면 공사대금채권의 경우 3년의 소멸시효에 걸려 유치권을 행사할 수 없게 된다.
- 일반적으로 공사도급계약서, 임대차계약서에는 유치권권리배제특약이 들어가 있다. 채권은행이 PF대출이나 건축관련 대출시 요구하는 공사업체의 유치권 포기각서도 있기 때문에 이러한 증거들이 유치권을 배제시키기 위한 강력한 증거가 될 수 있다. 이러한 서류는 법원에 사실조회신청을 통하여 확인할 수 있다.15
- 유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하고, 유치권을 사전에 포기한 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권이 발생하지 않는 것과 마찬가지로 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸한다. 그리고 유치권 포기로 인한 유치권의 소멸은 유치권 포기의 의사표시의 상대방(예, PF은행)뿐 아니라 그 이외의 사람(예, 낙찰자)도 주장할 수 있다.16
- 인도명령신청 시 낙찰자가 유치권이 허위라는 명백한 증거자료를 제출하지 않으면 경매판사는 유치권의 허위여부를 심리해야 할 의무가 없기 때문에 인도명령 심문기일은 잡히지 않고 인도명령은 기각될 가능성이 높다.
- 경락잔금 이전에 유치권자와의 합의에 의하여 유치권포기각서를 받아 경락잔금대출을 받기도 한다.
- ① 채권이 목적물 자체로부터 생긴 경우: 목적물에 지출한 비용상환청구권담보, 목적물 수리비채권 등
② 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 발생한 경우: 매매계약이 무효, 취소된 경우 대금반환청구권을 담보하기 위해 목적물 유치권 행사, 우연히 서로 바꾸어간 물건 상호간의 유치권 행사 등
③ 판례 :
Ⓐ 견련관계가 긍정되는 경우
ⓐ 물건으로 인한 손해배상청구권
ⓑ 물건에 대한 비용상환청구권
Ⓑ 견련관계가 부정되는 경우
ⓐ 임차보증금 또는 권리금의 반환채권
ⓑ 임차인이 부속물매수청구권을 행사하는 경우에 부속물대금채권과 건물 또는 건물의 부지 인 대지의 반환의무 상호간
ⓒ 이중매매 또는 타인의 물건의 매매로 인한 손해배상청구권 ↩︎ - 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결: 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘변제할 책임이 있다’는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다. ↩︎
- 대법원 2005.8.19. 선고 2005다22688 ↩︎
- 형법 제315조(경매, 입찰의 방해) 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다. ↩︎
- 대법원 1976.5.11.선고 75다1305 ↩︎
- 대법원 2002. 11. 27., 자, 2002마3516 ↩︎
- 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다45259 판결. 대법원 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결 ↩︎
- 수원지방법원 평택지원 2014. 11. 12. 선고 2013가합8122 판결 [유치권부존재확인의 소] ↩︎
- 형법 제231조(사문서등의 위조ㆍ변조) 행사할 목적으로 권리ㆍ의무 또는 사실증명에 관한 타인의 문서 또는 도화를 위조 또는 변조한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다. ↩︎
- 형법 제315조(경매, 입찰의 방해) 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다. ↩︎
- 형법 제347조(사기) ①사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다. ②전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다. ↩︎
- 형법 제319조(주거침입, 퇴거불응) ①사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다. ②전항의 장소에서 퇴거요구를 받고 응하지 아니한 자도 전항의 형과 같다. ↩︎
- 형법 제323조(권리행사방해) 타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건 또는 전자기록 등 특수매체기록을 취거, 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. / 예) 유치권 점유자의 주택 대문을 낙찰자(소유자)가 해체하고 들어간 행위 ↩︎
- 민법 제168조 (소멸시효의 중단사유)소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다.
1. 청구
2. 압류 또는 가압류, 가처분
3. 승인 ↩︎ - 민사소송법 제294조(조사의 촉탁) 법원은 공공기관ㆍ학교, 그 밖의 단체ㆍ개인 또는 외국의 공공기관에게 그 업무에 속하는 사항에 관하여 필요한 조사 또는 보관중인 문서의 등본ㆍ사본의 송부를 촉탁할 수 있다. ↩︎
- 대법원 2016. 5. 12. 선고 2014다52087 판결 ↩︎