대항력 있는 임차인
| 개 념 | * 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물(주택)의 인도와 주민등록(사업자등록)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. *위의 대항력과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(건물)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. |
| 관련 법률 조항 | * 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) * 주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) * 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) * 상가건물임대차보호법 제5조(보증금의 회수) |
- 대항력의 효력발생시점은 주민등록을 마친 때(전입신고일)와 점유일(입주일)중 나중의 일자 다음 날 오전 0시부터이다. 점유일은 법원이 알기 어렵기 때문에 주민등록 전입일의 다음 날을 대항력의 발생시점으로 판단하고 후에 이해관계인의 다툼이 있으면 이사업체 등에 확인하는 방법을 취한다.
- 전입세대열람원을 통하여 임차인의 전입일자를 알 수 있으며 경매참가자가 경매에 참가하려는 경우 경매진행 중임을 확인할 수 있는 서류(등기사항전부증명서, 대한민국법원 법원경매정보1)와 신분증, 신청서를 준비하여 동사무소에서 교부받을 수 있다.2
- 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니 한다.3
- 법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다. 법인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문이다4. 예외적으로, 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 주택임대차보호법의 보호대상이 된다5. 또한, 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.6
- 전소유주가 임차인인 경우 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.7
- 임대차의 대항력 여부나 가장임차인의 최우선변제금 문제는 사례가 다양하다. 이러한 문제의 해법을 알기 위해서는 “대한민국 법원 종합법률정보”8에서 키워드 중심으로 검색하여 확인하기 바란다.
- https://www.courtauction.go.kr/ ↩︎
- 주민등록법 제29조의2 제2항 제3호 가목 “제29조 제2항 제2호에 따라 경매참가자가 경매에 참가 하려는 경우” ↩︎
- 대법원 1996. 1. 26., 선고, 95다30338, 판결] ↩︎
- 대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 ↩︎
- 「주택임대차보호법」 제3조제2항 후단 및 「주택임대차보호법 시행령」 제2조 ↩︎
- 「주택임대차보호법」 제3조제3항) ↩︎
- 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 ↩︎
- https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/intesrch/sjo022.do ↩︎