3) (공유자)우선매수청구권
| 개 념 | 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 그 중 어떤 지분소유자의 지분에 대하여만 입찰일 경우 경매(공매)지분이 아닌 다른 공유자는 경매(공매)지분에 관하여 우선매수청구권이 있다. |
| 관련 법률 조항 | 민법 제262조~제270조민사집행법 제140조국세징수법 제79조지방세징수법 제89조임대주택법 제22조 |
(1) 절차
- 지분물건은 상속, 부부공동명의, 공동투자로 소유권을 취득한 공유자중 일부의 공유지분이 임의경매나 강제경매의 대상이 되어 발생하게 된다. 이러한 지분경매는 공유자간 특수성과 지분이라는 특성이 있기 때문에 협의매수가 일반적으로 쉽지 않은 특성이 있다. 그렇기 때문에 낙찰 받은 후 공유물분할청구소송과 협상을 동시에 진행하여 해결점을 찾아야 한다.
- 매각허가결정 이후부터 공유자와 연락을 취하여 협의를 시작한다.
- 공유자의 주소, 주민등록번호를 모르는 경우 : 사실조회신청1을 한다.
◈ 사실조회신청 절차 ◈
1. 민사소송 소장 제출 시 피고의 이름만 알면 피고정보에 주소나 주민등록번호를 입력하지 않고 소장 제출 可
2. 법원의 보정명령
3. 전자소송 사이트에서 해당정보를 보유하고 있는 기관(이동통신사, 금융기관, 국세청, 시청 등)을 대상으로 법원에 사실조회신청하기
4. 사실조회 회신이 오면 확인하기
5. 주민등록번호를 확보하였는데 주소의 변동이 있는 경우 주민센터에 주소보정명령서와 신분증, 신청서를 제시하여 주민등록등본이나 초본 열람2하여 현 주소를 확인한다.
- 입찰 전 물건토지와 인접해있는 토지의 등기부를 열람하여 협의가 필요하거나 매수가능성이 있는 토지 소유주를 확인해 둔다.
- 공유물분할청구소송 시 부동산처분금지가처분을 동시에 접수한다.
- 부동산처분금지가처분으로 공유자의 매매, 증여, 전세, 임차권설정, 기타 일체의 처분행위를 금지시킬 수 있다. 그러나 공유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우 가처분이 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다(민사집행법 제288조, 제301조).
① 가처분이유가 소멸되었거나 그 밖에 사정이 바뀐 때
② 법원이 정한 담보를 제공한 때
③ 가처분이 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때
(2) 출구전략
기본적인 출구전략에는 다음과 같은 방법이 있고 기타 개별 상황에 맞는 응용방법을 사용하게 된다.
1) 공유권자들에게 나의 지분을 사가도록 한다.
2) 공유자들의 지분을 협의에 의하여 매수한 후 개업공인중개사사무소에 매도를 의뢰 한다.
3) 공유자와 협의하여 전체 지분을 인접 토지주에게 매각하거나 개업공인중개사사무소를 통하여 팔아 매매대금을 지분 비율대로 배분한다.
4) 지분에 따라 현물로 분할 협의하여 각자 알아서 처분하거나 보유한다.
5) 지분권자들과 합의가 되지 않을 때 공유물분할을 위한 경매를 법원에 의뢰해 매각한 뒤 지분비율로 배분한다.
6) 차순위 매수신고인이 있는 경우 일정 부분 보상을 받고 잔금납부를 포기하는 방법이 있다.
- 경매 입찰장에서 패찰자들과 명함을 교환하여 연락처를 확보하고 매수의향을 타진해 본다.
- 공유물분할소송은 현물분할, 가액배상, 형식적 경매중 하나로 결론나기 때문에 기본적으로 세 가지의 가능성을 열어놓는다.
- 공유자들이 꼭 필요한 지분인 경우 공유자들이 매수할 가능성이 높다. 공유자우선매수청구권을 행사할 가능성이 높지만 꼭 결과가 예상한대로 가는 것은 아니므로 일단 입찰해본다.
- 인간은 얻는 것보다 잃는 것에 더 심리적으로 민감하다. 공유자는 형식적 경매에 의해 공유자가 스스로 생각했던 땅에 대한 가치를 못 받는 상황 즉, 내 땅을 빼앗긴다는 상황으로 가면 손실혐오의 감정 때문에 적극적으로 협상에 임한다.
- 공유자들의 물건에 세금체납 압류나 근저당 설정 등의 등기사항기록이 전혀 발견되지 않는 경우 공유자들의 재무상태가 건전하다고 판단할 수 있다. 이 경우에 공유물분할청구소송으로 협상을 성공시킬 가능성이 높다.
- 지분물건에 임차인이 있는 경우 임차인에게 내 지분에 대한 사용료 협의를 하면서 지분매수나 토지 전체에 대한 매수 의사가 없는지 타진해본다.
- 지분 입찰 시 50% 이하로 낙찰 받아야 추후 매각 협상 시 운신의 폭이 넓어진다.
(3) 투자 시 유의사항
- 지분투자는 박리다매(薄利多賣) 전략에 어울리는 종목으로 봐야 할 것이다.
- 매각가격에 대한 협상 시 낙찰자는 현 시세나 감정가를 주장하지만 공유자는 낙찰 받은 가격이나 감정가를 주장하게 된다. 그러나 현 시세가 설득력이 더 있다. 함께 전체지분을 같이 팔거나 공유물분할경매의 경우 현 시세에 접근할 가능성이 더 높기 때문이다.
- 대항력 있는 임차인이 있는 물건은 될 수 있으면 피한다.
- 도시형생활주택이나 소규모 오피스텔 등 소규모주택의 개발은 주변에 초등학교가 있는 경우 분양이 잘 된다. 소규모주택 개발 업자들도 이런 입지의 땅을 선호하기 때문에 가능성이 높은 땅이 지분으로 나온 경우 긍정적으로 입찰을 고려한다.
- 지분투자는 다양한 종류의 물건이 있고 공유자의 상황에 따라 더 다양한 반응을 보이기 때문에 낙찰자의 상식과 시각으로만 접근 할 것이 아니라 공유자의 입장에서 그 상황을 봐야 한다. ‘내가 그 입장이라면 어떻게 할까?’, ‘내가 그 상황에서 그런 말을 했다면 어떤 원인들이 있을 수 있을까?’
- 농지가 지분경매로 나온 경우 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하려는 자 외에는 소유를 제한하고 있지만 주말·체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우 등 농지법 제6조 제2항에 예외사유를 두고 있다.
- 농지취득자격증명은 민원24에 온라인신청하거나 관할소재지 시·구·읍·면장에게 방문 신청하여 받을 수 있다. 1,000㎡ 이하일 경우 주말체험영농으로 체크하고 취득원인(경매), 취득목적을 적는다.
- 농지취득자격증명은 해당 농지에 분묘나 불법 건축물, 기타 불법으로 전용되어 현황이 농지로 복원하기 어렵다고 판단되는 경우, 농지취득자격증명신청서가 반려될 우려가 있기 때문에 이때는 농지취득자격증명신청과 함께 농지원상복구계획서를 같이 제출한다.
- 투자를 지속적으로 할 경우 매매사업자등록을 한다. 인테리어 비용, 미납관리비, 사업상 지출되는 모든 비용을 사업소득세 계산 시 필요비용으로 처리할 수 있다.
- 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 대상물건소유자에게 부과된다. 매각대금납부일이 6월 전후로 잡혀 있는 경우 6월 1일 이후에 납부하여 재산세를 피한다.