2. 등기 등 권리분석
1) 대지권 미등기
| 개 념 | 대지권이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리(소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등)로 집합건물에서의 대지지분에 해당한다. |
| 관련 법률 조항 | 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조1 |
- 대지권미등기 발생사유
1) 대규모 개발사업에서 절차의 지연으로 대지권 등기가 늦어지는 경우
2) 분양 과정 중 특정 호수의 소유자가 분양대금을 완납하지 못해 해당 호수의 대지권 등기가 늦어지는 경우
3) 시공사나 건설 업체의 부도로 인한 경우
- 도시계획지구(토지 구획정리사업 등)내에서 공동주택 토지가 00블럭 0놋트인 경우, 신도시개발시 제일먼저 공동주택용지가 분양된다. 이 경우 건설시공사에서 착공하면서 분양을 하게 되며, 이때 토지 등기사항증명서가 미정리된 상태라 대부분 건물을 먼저 소유권 이전하고 본번지 확정 후 등기부를 정리하여 토지지분이 등기사항증명서에 등재된다.
- 감정평가서에 토지지분에 대한 감정이 되어있다면 최초 분양 시 구분소유자가 대지권을 함께 취득했는지 확인한다.
- 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.2
- 대지권에 대한 지분이전등기를 해주기로 하는 약정하에 수분양자에게 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료하였으나, 대지에 대한 소유권이전등기가 되지 않는 상태에서 제3자가 경매절차를 통하여 전유부분을 경락받은 경우 경락인이 대지사용권을 취득한다.3
- 입찰참여자는 ‘대지권미등기’ 물건인 경우 대지와 건물이 일괄 입찰된 것인지, 대지권 가격도 감정평가 되었는지를 법원의 감정평가서를 통하여 확인한 후 응찰여부를 결정한다. 일괄 입찰된 경우 대지권에 대하여는 별도의 등기절차를 거쳐야 한다.
- 구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미친다.4
2) 토지별도등기 있음
| 개 념 | 집합건물의 등기사항전부증명서상 전유부분 표제부에 건물에는 없는 권리관계가 토지에 설정되어 있는 경우 “토지별도등기 있음”으로 경고문구가 등기되어 있다. |
| 관련 법률 조항 | 부동산등기법시행규칙 제75조의 4 |
- 토지별도등기가 생기는 이유는 건물이 준공되기 전에 건축을 위한 근저당대출이나 가압류, 가등기 등이 설정되어 있는 상태에서 집합건물에 대한 소유권보존등기를 하기 때문에 발생한다.
- 토지별도등기는 토지별도등기의 내용이 근저당이나 가압류이고, 특별매각조건에 인수조건이 없는 경우 법원에서 근저당권자등에게 채권신고를 하게하여 대지권비율에 해당하는 금액을 우선배당하면서 토지에는 특정구분소유자의 지분에 대한 저당권이 소멸하였음을 등기하고, 전유부분 표제부중 대지권의 표시란에 있는 ‘토지별도등기 있음’은 말소 시킨다5. 그러나 토지별도등기의 내용이 지상권, 가등기, 가처분, 임차권 등인 경우 말소대상이 아니기 때문에 특별매각조건으로 인수하여야 함을 공지한다. 그렇기 때문에 토지별도등기가 있는데 특별매각조건으로 인수조건이 없는 경우 토지의 근저당권자등이 배당을 요구하였는지 살펴야 한다.
- 토지별도등기와 관련하여 입찰시 유의할 문제 중 하나는 토지별도등기가 있는 물건에 대항력 있는 임차인이 있는 경우이다. 이때 토지별도등기상 채권자의 채권이 다액이어서 대지지분에 해당하는 배당금을 전액 토지별도등기권자가 배당받아가게 되면 건물부분의 배당금으로 일부밖에 배당받지 못한 임차인을 낙찰자가 인수하게 되는 경우이다.
- 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다. ↩︎
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조(구분소유권 매도청구권) ↩︎
- 대법원 2005.4.14. 선고 2004다25338판결 ↩︎
- 대판 1997.6.10. 97마814 ↩︎
- 등기예규 제1470호 -집합건물의 등기에 관한 업무처리지침 ↩︎