배당순위와 배당금액
| 배당 순위와 배당 금액 | |
| 말소기준권리 | |
| 말소기준권리 | (가)압류, (근)저당, 담보가등기, 경매신청등기: 6권리전세권(배당요구한 전체전세): +1권리공통점: 등기, 금전, 처분권 |
| 인수주의 | 말소기준 등기보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권(등기된 임차권), 가처분, 소유권이전청구권가등기, 환매등기, 대항력 있는 주택임차권, 예고등기, 유치권 |
| 말소되지 않는 권리 | 말소기준권리보다 후순위이면서 말소되지 않는 권리 : 예고등기, 법정지상권, 유치권, 토지소유자의 건물철거 및 토지인도 청구권 보전을 위한 건물에 등기된 가처분 |
| 경매개시결정등기 이후의 권리변동 | (가)압류의 처분금지효에 위반됨유치권 배제, 소액임차인 최우선변제권 배제 |
| 배당순위 | 물권이 채권에 우선 / 물권 간은 순위배당 / 채권 간은 안분배당혼합의 경우(안분배당 후 물권이 후순위 채권들을 비율대로 흡수배당) |
| 0순위 | 집행비용(경매비용 예납금 환급) |
| 1순위 | 필요비, 유익비 상환청구권(소유권자, 지상권자, 전세권자, 등기임차권자가 지출한 것) |
| 2순위 | 소액보증금 최우선배당금, 최종 3개월 임금, 최종 3년 퇴직금(소액보증금 최우선배당금은 낙찰가액의 1/2범위 내, 임금채권은 전액범위) |
| 3순위 | 당해세(국세, 지방세)예외) 국세기본법 제35조 개정 – 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 배분 한도만큼은 주택임차보증금이 우선 변제 * 우선변제만 양보하는 것이며, 임대인의 세금체납액 소멸은 아님. 2023.4.1시행 |
| 4순위 | 순위배당 : 저당권, 전세권, 담보가등기, 임차권등기, 확정일자 임차권(우선변제권), 국세·지방세·관세(법정기일 기준) |
| 5순위 | 기타 임금 |
| 6순위 | 전세권, 저당권, 질권보다 법정기일이 늦은 국세, 지방세 등 징수금 |
| 7순위 | 각종 공과금(각종 보험료) – 납부 기한일 기준 |
| 8순위 | 안분배당 : 일반채권(강제경매신청권자, 일반가압류, 과태료 등) |
1. 배당 및 퇴거
- 부동산경매의 권리분석에서 가장 중요한 것이 말소기준권리다.
- 낙찰자에게 권리가 인수되거나 혹은 말소되는 기준이고 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 말소된다는 의미다.
- 말소기준권리로는 (가)압류, (근)저당, 경매개시결정등기, 담보가등기, 전세권(배당 요구한 전부전세)가운데 가장 빠른 것을 기준으로 한다.
- 말소기준권리 중 전세권은 용익물권으로서의 성격과 담보물권으로의 성격이 있기 때문에 담보물권성에 기인한 권리로서 인정되는 것이다.
- 단지, 다가구주택 등 일부 층만 전세권을 가진 전세권자에게 이러한 권리를 인정하게 되면 다른 층이나 전체 권리자들에게 영향을 미칠 수 있기 때문에 말소기준으로 인정하지 않고 있다.
- 말소기준권리보다 선순위의 경우 낙찰자가 인수하게 되는데 대항력 있는 주택임차권이 확정일자에 의한 배당을 요구한 경우 전액배당을 받게 되면 인수하지 않게 된다.
- 선순위 (등기)전세권도 배당요구를 하는 경우 인수하지 않아도 된다.
- 배당순위는 물권 간에는 순위배당, 채권 간에는 안분배당, 채권에 대한 물권우선주의, 처분금지효를 가진 채권이 선순위인 경우 그 후순위 물권·채권 등과 안분배당 후 흡수배당을 하게 된다.
- 2순위의 최우선변제금은 배당액이 부족할 경우 안분배당을 하게 된다.
- 소액보증금의 기준은 임차인의 계약일이 아니라 선순위담보물권의 설정일을 기준으로 하기 때문에 그 시기별로 다음과 같이 상이하다.
주택 소액임차인 최우선변제권 금액 및 적용기간
| 최선순위담보권 설정일(말소기준권리) | 지역 | 소액보증금 적용범위 | 수령 소액보증금 |
| 1984.6.14-1987.11.30 | 특별시, 광역시 | 300만 원 이하 | 300만 원 |
| 기타지역 | 200만 원 이하 | 200만 원 | |
| 1987.12.1-1990.2.18 | 특별시, 광역시 | 500 | 500 |
| 기타지역 | 400 | 400 | |
| 1990.2.19-1995.10.18 | 특별시, 광역시 | 2,000 | 700 |
| 기타지역 | 1,500 | 500 | |
| 1995.10.19-2001.9.14 | 특별시, 광역시 | 3,000 | 1200 |
| 기타지역 | 2,000 | 800 | |
| 2001.9.15-2008.8.20 | 수도권 중 과밀억제권역 | 4,000 | 1,600 |
| 광역시(군 제외) | 3,500 | 1,400 | |
| 그 외 지역 | 3,000 | 1,200 | |
| 2008.8.21-2010.7.25 | 수도권 중 과밀억제권역 | 6,000 | 2,000 |
| 광역시(군 제외) | 5,000 | 1,700 | |
| 그 외 지역 | 4,000 | 1,400 | |
| 2010.7.26-2013.12.31 | 서울특별시 | 7,500 | 2,500 |
| 수도권 중 과밀억제권역 | 6,500 | 2,200 | |
| 광역시(군 제외)안산, 용인, 김포, 광주 포함 | 5,500 | 1,900 | |
| 그 외 지역 | 4,000 | 1,400 | |
| 2014.1.1-2016.3.30 | 서울특별시 | 9,500 | 3,200 |
| 수도권 중 과밀억제권역 | 8,000 | 2,700 | |
| 광역시(군 제외)안산, 용인, 김포, 광주 포함 | 6,000 | 2,000 | |
| 그 외 지역 | 4,500 | 1,500 | |
| 2016.3.31-2018.9.17 | 서울특별시 | 10,000 | 3,400 |
| 수도권 중 과밀억제권역 | 8,000 | 2,700 | |
| 광역시(군 제외)안산, 용인, 김포, 광주 포함 | 6,000 | 2,000 | |
| 세종시 | 6,000 | 2,000 | |
| 그 외 지역 | 5,000 | 1,700 | |
| 2018.9.18-2021.5.10 | 서울특별시 | 11,000 | 3,700 |
| 수도권 과밀억제권역,용인, 세종, 화성 | 10,000 | 3,400 | |
| 광역시 등 | 6,000 | 2,000 | |
| 그 외 지역 | 5,000 | 1,700 | |
| 2021.5.11-2023.2.20 | 서울특별시 | 15,000 | 5,000 |
| 수도권 과밀억제권역(세종자치시, 용인시, 화성시, 김포시) | 13,000 | 4,300 | |
| 광역시(과밀억제권역 포함된 지역과 군지역 제외) 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 7,000 | 2,300 | |
| 그 외 지역 | 6,000 | 2,000 | |
| 2023.2.21.~ | 서울특별시 | 16,500 | 5,500 |
| 수도권 과밀억제권역(세종자치시, 용인시, 화성시, 김포시) | 14,500 | 4,800 | |
| 광역시(과밀억제권역 포함된 지역과 군지역 제외) 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8,500 | 2,800 | |
| 그 외 지역 | 7,500 | 2,500 |
- 담보물권이 없거나, 선순위 담보물권자가 전액 배당 후 후순위 임차인이 여러명인 경우 소액최우선변제금 판단 기준 시점은 확정일자설, 경매기입등기설, 배당기일설이 있다.1 확정일자설이 다수설.
- 3순위 당해세는 해당 목적물의 소유자를 납세의무자로 하여 해당부동산에 부과된 세금으로 국세에는 상속세와 증여세, 종합부동산세가 있고, 지방세로는 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 자동차세가 있다.
- 4순위의 국세·지방세·관세의 법정기일은 취득세, 양도소득세 등 신고하는 세금은 신고한 날, 재산세 등 부과하는 세금은 고지서 발송일을 법정기일로 한다.
- 경매개시결정 등기 전 임차권등기를 한 자는 별도의 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 해당한다.
- 4순위 내의 권리 중 당해세가 아닌 국세·지방세의 기준일이 법정기일인 점은 상당한 주의를 요한다. 대항력 있는 임차인도 소액최우선변제금을 제외한 보증금은 채무자의 당해세 외의 국세·지방세 법정기일보다 우선변제권일이 후순위일 경우 국세·지방세에 순위배당에 의해 밀리게 된다. 그러나 2023.6.1.부터 시행되는 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별볍」은 임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분2하고, 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수하는 방식으로 피해자를 지원하고 있다.
- 더욱이 채무자의 다른 재산으로 인한 국세·지방세는 배당요구(교부청구)내역을 보지 않는 이상 그 금액을 알 수 없어 권리분석 시 특히 주의를 요한다. 법원에 경매사건기록열람을 통하여 알 수 있지만 이해관계당사자3가 아니면 열람이 되지 않는다. 이 부분도 2023.4.3. 임차인은 임대인의 미납국세를 전국의 모든 세무서에서 열람할 수 있게 바꾸었다.
- 배당기일에 이의 없이 배당표가 확정되면 담당경매계에서 법원보관금 출급명령서를 발급 받아 법원보관금 출납계에 명령서와 신분증을 제출하고 서류에 서명날인하면 법원보관금출금지시서를 발급해준다. 이를 가지고 은행에 가서 지급요청을 하게 된다.
- 일반 낙찰자의 경우 대항력 있는 임차인이 있는 경우 최우선 임금채권이나 당해세, 일반조세의 법정기일에 의해 임차인의 보증금을 인수할 수 있으므로 국세체납이 많은 물건이나 채무자가 큰 사업을 한 정황이 있는 물건은 피하는 것이 좋다. 즉, 낙찰금액으로 대항력있는 임차인이 전액 배당받을 것으로 예상하고 낙찰받았는데 그보다 선순위의 임금채권이나 당해세 등으로 많은 금액이 먼저 배당되어 대항력 있는 임차인이 전액배당을 못받게 되었고 그 결과로 대항력있는 임차인을 떠안게 되는 경우이다.
- 최고가매수인이 된 경우 바로 경매사건기록을 열람하여 과도한 선순위 세금이나 임금채권이 있는 경우 매각불허가신청 여부를 결정해야 한다.
- 대항력을 가진 임차인이 보증금을 다 배당받지 못한 경우 낙찰자에게 나머지 보증금을 청구하거나 재산을 압류할 수 있으며, 대항력이 없는 임차인은 前임대인에게 보증금의 반환을 청구하거나 재산을 압류할 수 있다.
- 대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결:임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당// 이에 대하여는 확정일자설, 경매기입등기설, 배당기일설이 있음.// 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산 담보권자에 유사한 지위에 있다는 판례(대판 92다30597, 92다49539, 2007다45562)를 근거로 위 부칙 제2조의 담보물권에 포함시켜야 한다는 견해 ↩︎
- 토지(개별공시지가), 주택(개별주택가격, 공동주택공시가격)), 건물(기준시가) ↩︎
- 민사집행법 제90조 (경매절차의 이해관계인) 경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로 한다.
1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
2. 채무자 및 소유자
3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람
* 부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 제53조 (경매기록의 열람ㆍ복사)
① 경매절차상의 이해관계인( 민사집행법 제90조, 제268조) 외의 사람으로서 경매기록에 대한 열람ㆍ복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위는 다음과 같다.
1. 파산관재인이 집행당사자가 된 경우의 파산자인 채무자와 소유자
2. 최고가매수신고인과 차순위 매수신고인, 매수인, 자기가 적법한 최고가 매수신고인 또는 차순위매수신고인임을 주장하는 사람으로서 매수신고시 제공한 보증을 찾아가지 아니한 매수신고인
3. 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 배당요구채권자
4. 대항요건을 구비하지 못한 임차인으로서 현황조사보고서에 표시되어 있는 사람
5. 건물을 매각하는 경우의 그 대지 소유자, 대지를 매각하는 경우의 그 지상 건물 소유자
6. 가압류채권자, 가처분채권자(점유이전금지가처분 채권자를 포함한다)
7. 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」의 규정에 의하여 부도임대주택의 임차인대표회의 또는 임차인 등으로부터 부도임대주택의 매입을 요청받은 주택매입사업시행자 ↩︎