1절 임차인이 강제경매를 하고자 하는 경우의 절차
1. 진행 절차도
경매진행을 혼자서 해야 하는 경우에는 대한법률구조공단의 「혼자하는소송 법률지원센터」를 참고하기 바란다. 상세한 내용과 서류작성 및 준비 방법이 나와 있고 요즘은 법원에 제출시 부족한 부분이 있으면 친절히 안내해 주기 때문에 혼자서도 가능하다. 단, 많은 시간 투입과 스트레스를 겪게 된다. (https://support.klac.or.kr/front/main.do)
2. 계약종료 내용증명
소송을 위하여 소송 전에 준비해야 하는 사항과 사전조치가 있다. 먼저 소송을 하기 위해서는 전세보증금 반환청구권이 있어야 하는데 임대차관계가 종료되거나 해지되지 않은 이상 반환청구권이 발생하지 않는다. 이를 위하여 계약종료사실과 전세보증금 반환 요청 및 이와 동시이행관계인 명도의무를 이행하겠다는 내용을 통지해야 한다. 이를 내용증명이라는 형식으로 하는 것은 통지1했다는 것과 받았다는 증거가 되기 때문이다. 이를 문자나 카카오톡으로 할 수도 있는데
이 경우에는 상대방이 그 내용에 대하여 수인한다는 답장을 해줘야 한다. 이를 추후에 캡처하여 법원에 증거로 제출하게 된다. 단, 유의할 점은 캡처 후 삭제하면 안되고 모바일이나 웹에 그대로 남아있어야 증명력2 이 80~90% 정도 인정된다.
3. 주택임차권 등기명령신청
임차권등기는 대항력3과 우선변제권4을 가진 임차인이 이사를 해야 하는 경우 그냥 이사를 나가버리게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하기 때문에 이러한 권리를 유지하기 위하여 하는 것이다. 아래 서식과 첨부서류를 갖추어 법원에 신청한다.
- 임차권등기 경료 후 대항요건을 상실해도(이사) 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지한다. 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있지 않고, 보증금 반환의무가 선 이행되어야 한다.5
- 임차권등기가 경료 후 그 주택을 임차한 후순위 임차인은 소액보증금에 대하여 최우선변제권의 권리를 행사할 수 없다.
- 임차권등기를 경료한 임차인은 민사집행법 제90조 제3호 소정의 이해관계인이 된다. 이러한 등기를 한 임차인은 법률상 당연히 배당요구를 한 것으로 보아야 하므로 우선변제를 받기 위하여 배당요구를 할 필요가 없다.6
- 내용증명을 발송하였으나 도달되지 않는 경우 ‘의사표시 공시송달제도’를 이용할 수 있다.
※ 의사표시 공시송달 제도
– 법원에 의사표시 공시송달 신청서 제출
– 법원이 대법원 홈페이지에 해당내용을 공시하고, 2주가 지나면 송달된 것으로 간주하는 제도
– 내용증명이 미도달(집주인의 바뀐 주소를 모르는 경우, 집주인이 의도적으로 등기를 안받는 경우
등)하여 후속절차를 진행할 수 없을 때 활용. ↩︎ - 계약서의 증명력(99%), 녹취록과 증언(20~30%), 구두 주장(기각). 민사소송에서 법적 이유가 있는 주장을 입증하는 증거능력 있는 증거의 증명력은 80~90%는 되어야 한다. ↩︎
- 등기하지 않고도 제3자(임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자)에 대항하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능으로 인도(입주)와 전입신고를 마쳤을 때 두 요건을 모두 갖춘 익일(그날 밤12시 이후)부터 발생한다. ↩︎
- 경매, 공매에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제하는 권리로 대항력과 확정일자를 받은 날 중 늦은날이 우선변제권일이다. ↩︎
- 대법원 2005.6.9. 선고 2005다4529판결 ↩︎
- 대법원 2005.9.15. 선고 2005다33039판결 ↩︎