1절 임차인이 강제경매를 하고자 하는 경우의 절차
4. 집행권원 확보
집행권원1은 강제집행절차에 들어가기 위해 필요한 것으로, 공적인 기관이 일정한 사법상 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력을 부여한 공정증서이다. 그 종류는 다양하며 대표적인 것은 지급명령과 확정판결 등 이다. 지급명령은 법정에 나가지 않고도 판결을 내려주는 약식소송 절차로 비용이 저렴(10분의 1 수준)하고 기간도 송달만 제때에 된다면 약 3주-8주면 가능하다. 그러나 임대인이 이의신청(2주내)을 하게 되면 민사소송으로 전환하게 된다.
1) 지급명령신청
2) 임대차보증금반환청구소송
보증금반환청구소송은 정식 소송절차로 소장접수 – 답변서 – 준비서면 제출(수회(數回)) – 변론기일 확정 및 재판(1회-수회) – 판결선고의 절차를 거치게 되며 4개월에서 1년 이상 걸리게 된다. 승소하여 확정판결이 내려지면 집행권원을 획득하여 경매나 통장압류, 동산압류 등을 할 수 있다. 변호사에게 수임한 경우 변호사비용까지 임대인에게 부담시킬 수 있으며 이행을 하지 않고 버티는 경우 지연손해금 연12%가 부과되기 때문에 재산이 없어 완전히 포기하지 않는 이상 지연손해금 때문에라도 상환하게 된다.
5. 강제집행
강제집행2은 승소를 통하여 획득한 집행권원으로 임대인의 재산을 직접적으로 처분하여 보증금을 돌려받는 절차이다. 대표적인 방법으로 임차주택의 경매, 임대인의 다른 부동산에 대한 경매, 통장 압류(채권압류 및 추심), 동산 압류(임대인의 집안 살림)가 있다. 이 경우 임대인의 재산을 조사하기 위하여 신용정보업체3에 재산조사를 의뢰할 수 있다. 경매만 진행하는 것 보다 경매와 통장압류, 동산압류까지 동시에 진행하는 것이 효과적이다. 강제경매의 절차에 대하여는 4주 제1절“경매의 절차”편에서 상세하게 다루었다.
채권압류 및 추심명령은 은행에 압류신청을 하여 임대인의 예금통장상 잔액 및 장래 입금 될 금원을 회수하는 것으로, 변제금액이 부족한 경우 통장은 압류상태가 유지된다. 금융거래가 불편해지므로 재산이 있는 임대인을 압박하는 효과가 높다. 은행에 송달 시 효력이 발생하며 경매 등에 집행문을 이미 사용한 경우 집행문을 재부여받아 사용하면 된다.
동산 강제집행은 일명 “빨간딱지”로 임대인 집안의 가전, 가구, 패물 등을 압류하여 경매로 넘기는 절차이다. 압류대상을 선정한 후 집행 목적물 소재(임대인의 사업장, 자택, 거주지) 지방법원소속 집행관실에 “서면”으로 집행신청한다. 자동차의 경우 “자동차 양도명령신청 제도”를 통하여 경매신청 또는 감정평가 후 채권자가 직접 양도받는 것으로 임대인이 저가에 제3자에게 매각하는 것을 막을 수 있다. 동산의 강제집행은 제3자의 가처분이 잡혀있으면 할 수 없기 때문에 집행관 사무실에 임대인의 초본을 제시하여 먼저 확인하여야 한다.
*위 첨부서류 중 부동산목록 30통4
- 채무변제(보증금반환)를 위해 채무자(임대인) 재산을 강제집행할 수 있는 범위(청구권)가 표시된 문서로 소송으로 획득하는 “확정판결”, “결정문”등이다. ↩︎
- 법원이 인정한 집행권원에 근거하여 채무자 재산을 환가하여 변제하는 것. ↩︎
- 신용정보업체는 채무자 부동산, 차량, 주거래은행 등을 파악할 수 있다. 금융감독원 금융소비자 정보포털(https://fine.fss.or.kr/fine/main/)의 금융회사 정보 → 제도권금융회사조회 화면에서 등록업체의 조회가 가능하다. ↩︎
- 사건을 심사하는 집행과, 경매계, 등기과 등 검토 부서 및 사본 보관, 게시판, 관보, 인터넷 경매, 이해관계인, 집행관, 감정평가사, 매각물건평세서, 매각공고문 등을 고려해 여유있게 10~30부 이상을 제출하는 것이 실무상 관례. ↩︎