2절 거주중인 주택을 제3자가 경매신청한 경우의 대응
1. 대응절차
임대인의 제3 채권자(은행 등)가 임차주택을 경매에 넘긴 경우, 법원으로부터 임차인에게 통지가 온다(경매통지서). 이때 반환받을 전세금을 기재한 채권계산서를 배당요구 종기일까지 법원에 제출하여 배당요구를 하는 등 경매에 적극적으로 참가해야 한다. 임차인이 임차권등기를 마친 경우에는 배당요구를 한 것으로 보기 때문에 배당요구를 하지 않아도 된다.
배당요구는 채권자가 받을 원금, 이자, 각종 비용 등을 기재한 채권신고서를 제출하여서 한다. 배당요구를 하지 않으면 선순위채권자나 소액임차인이라고 해도 배당을 받지 못할뿐더러, 경매 결과에 대해 다툴 수도 없다. 배당금을 수령하기 위해서는 낙찰자의 인감증명서가 첨부된 명도확인서를 경매법원에 제출해야 하는데 보증금을 받지 못해 이사 갈 곳의 계약금을 치룰 수 없다면 그것도 문제다. 이 경우 낙찰자가 믿을 수 있는 각서나 보증인을 내세워 일단 명도확인서와 인감증명서를 받아 배당받은 후 이사 갈 곳을 알아 볼 시간을 달라고 해야 한다. 낙찰자만 손해를 볼 수 없기 때문에 그 기간에 해당하는 월세를 부담하거나 그 주택에 그대로 거주하는 조건으로 배당금을 받아 낙찰자에게 보증금으로 지급하는 방법도 있다.
특히 빌라 같은 경우 임차인이 대부분 대항력과 우선변제권을 가지고 있기 때문에 전세보증금이 낙찰받을 수 있는 빌라 시세보다 높다면 아무도 낙찰받으려 하지 않을 것이다. 이런 경매 물건은 계속 유찰이 되어도 대항력을 가진 현 임차인의 보증금을 다 변제 해주지 않으면 점유권을 가져올 수 없기 때문에 아무도 낙찰받지 않는다. 결국 경매를 통한 문제해결이 불발되는 것이다. 임차인의 고통은 계속되고 국가가 해결해주지 않으면 아무도 도와줄 수 없는 상황이 이어지게 된다.
국가가 도와주지 않는 상태에서 유일한 해결책은 임차인이 아는 지인에게 투자목적으로 어느 정도 이익이 남는 적절한 금액에 낙찰받도록 하고 임차인이 대항력을 행사하지 않겠다는 각서나, 배당금을 받아 그 금액으로 전세보증금으로 지급한 후 계속 거주하겠다는 각서를 교환하여 낙찰받도록 하는 방법이 있다. 그러나 이 방법은 임차인과 낙찰자의 확실한 신뢰나 안전장치가 없다면 추후 분쟁의 여지가 있다.
또 하나의 방법은 임차인이 직접 낙찰받는 것이다. 물론 경매비용과 임차인의 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세는 손해를 보겠지만 그 금액은 많지 않을 가능성이 높다. 물론 권리분석과 배당금액을 전문가에게 확실하게 자문받아야 한다. 직접 낙찰받게 되면 배당받을 금액만큼은 납부금액중에서 상계처리할 수 있기 때문에 준비해야 할 금액이 많지 않게 된다. 주의할 것은 배당기일 절차에서 이해관계인이 상계신청채권자의 배당채권액에 대해 이의를 제기한 경우 상계신청채권자는 이의 제기된 배당채권액 전액을 당일 추가로 납부하지 않으면 대금 전액을 납부하지 않은 것이 되어 재매각절차로 진행될 수 있다. 그런 가능성이 있다면 경락잔금대출을 받아 납부한 후 배당금을 받아 상환하거나, 재매각기일 3일 전까지 지연이자와 절차비용을 추가로 부담하고 납부할 수도 있다. 경락잔금 대출을 받아 중도 상환하는 경우에도 대출비용과 중도상환수수료라는 추가적인 비용이 발생한다. 직접 낙찰받는 것과 위에 기술한 지인에게 낙찰받도록 하는 방법의 손익을 계산해보고 유리한 방식을 선택하기 바란다.1
2. 권리신고 및 배당요구신청
- 근래 HUG의 보증보험에 가입한 전세사기피해자의 사건에서 임차인의 대항력 때문에 낙찰이 안됨에 따라 다음과 같은 특별매각조건으로 문제를 해결하고 있다.
☞주택도시보증공사 : 주택임차권자(2021.11.30.) 조00의 임대차보증금반환채권을 승계하여 권리신고함.
▶특별매각조건 : 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 ↩︎