2.정비구역
1) 주택법, 택지개발 촉진법
- 주택법 개정1 이전에 사업승인된 주택단지2 부지의 일부 토지는 따로 건축허가를 받을 수 없고 원래 승인되었던 계획으로만 쓸 수 있다.
- 매도청구를 예상한 경락의 경우 공공기관(LH 등)의 사업계획승인인지 민간업체의 사업계획승인인지 따져보고 공공기관의 매도청구는 토지보상법에 따른 공시지가 기준, 민간업체의 매도청구는 시가(감정평가)로 매도청구를 한다는 점을 고려하고 계산해봐야 한다.
- 택지개발예정지구에서 공사중인 건물이 경매로 나왔다면 이를 단순히 법정지상권의 성립여부만으로 판단해서는 안되고 계속 건축하겠다는 신고 가 되어 있는지를 관계부서에 확인해야 한다.3 신고가 없었다면 건축을 계속 진행할 수 없다.
2) 주거환경개선사업
- 수용철거 후 공급방식이라면 입찰 전에 반드시 본인이 공급대상자적격에 맞는지 확인해야 한다. 철거 후 새로운 아파트에 입주할 수 있는 철거민 입주권은 무주택 세대주 등 해당 적격에 맞는 소유자와 거주자에게 주어지기 때문이다. 입주권 대상이 아닌 청산대상인 경우 감정가격이 얼마나 나올 수 있는지 판단해야 한다. 입주권 대상인 경우 거래시세보다 싸게 낙찰받아도 되지만 청산대상은 프리미엄이 배제된 감정가를 넘으면 손해가 날 수 있다.
- 자가주택 개량방식(현지방식)은 기반시설을 개선하였을 때 수용 대상인지 아닌지 정확히 알아야 한다. 수용 대상이라면 예상감정가 이상으로 낙찰받으면 안되고 수용대상이 아니라면 기반시설의 개선에 따른 토지의 위치를 살펴 해당 구청의 담당자를 면담하여 자가주택 개량방식의 적용 건폐율과 용적률을 파악하여 토지의 가치를 판단하여야 한다. 건폐율과 용적률의 변경이 발생하기 때문이다.
- 재개발·재건축 사업은 조합설립이 의무사항이지만 상업지역 공업지역에서 시행하는 재개발사업은 토지등 소유자도 사업시행이 가능하여 추진위원회와 조합의 구성이 필요 없어 사업 속도가 빠르다. 그러나 주택이 아닌 환권은 장래 임대시세와 가치를 판단해 봐야 한다.
- 재개발·재건축구역의 물건을 낙찰받고자 하는 경우 같은 면적이라도 해당 구역의 조합원 수에 따라 가치가 달라진다. 또한 고령자의 비율 및 임차인의 숫자도 사업 진행 속도를 가늠할 수 있는 지표가 된다.
- 재건축 정비구역이 지정되고 조합설립에 동의하지 않은 비조합원은 청산절차만이 기다리고 있다. 낙찰자는 전소유자의 지위를 승계하므로 갑자기 조합원이 될 수 없어 청산대상이 되며 현금청산의 기준도 조합설립인가일이므로 현재 경매 진행된 감정가보다 낮다. 그러므로 재건축지역의 경매물건은 해당 재건축 조합을 찾아가서 조합원 여부, 분양신청 여부, 청산금액 등을 정확하게 알아봐야 한다. 재건축의 경우 조합설립에 동의하지 않은자, 토지만 소유한 자, 건물만 소유한 자는 조합원이 될 수 없고 현금청산의 대상이다.
- 재개발의 경우 토지소유자, 건축물 소유자 모두 조합원이 될 수 있다. 또한 조합설립에 동의하지 않았다 하더라도 관리처분계획인가 전이라면 분양신청을 할 수 있다. 공익적 성격이 강하기 때문이다.
- 청산대상인 경우 청산날짜를 확인해야 한다. 도시 및 주거환경정비법 제47조는 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 되어있다. 조합은 권리관계가 복잡한 경우 청산금을 공탁하는 경우가 있다. 낙찰자가 경락 잔금을 청산일 이후에 납부한 경우 공탁된 청산금을 채권자들이 이미 찾아갔을 가능성이 있다. 이 경우 채권자들을 대상으로 부당이득금반환소송을 해야 하는데 회수 가능성이 낮다고 봐야 한다.
- 건물이 철거된 후 토지가 경매로 나왔을 때 조합에 철거시에 임차인에게 변제한 보증금이 있는지, 이주비가 있는지, 또 다른 비용이 있는지, 나중에 경매로 낙찰받았을 때 구상조건이 있는지, 추가분담금은 얼마나 더 내야하는지를 확인해봐야 한다.