경매이야기 11. 주택 경매

1. 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권

• 주택임대차보호법 제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
  
  
• 대항력 : 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)¹와 주민등록²을 마친 때의 나중의 일자 그 다음 날³부터 제삼자⁴에 대하여 효력⁵이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.⁶
  
  
• 입주한 후 주민등록을 전입한 다음날에 근저당 등기가 되었다면 임차권의 대항력 발생시점은 주민등록을 이전한 다음날 오전0시(대판)부터이므로 임차권의 대항력이 근저당권보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이 된다. 문제가 되는 상황은 잔금일 오전에 입주하고 동사무소에 전입신고 하였는데 그날 오후에 근저당이 설정된 경우에 동일 날짜에 근저당권을 취득한 근저당권자에게 대항력을 행사할 수 없다는 것이다.
  
  
• 대항력을 갖춘 임차인보다 선순위 권리자(저당권자, 압류채권자, 가압류권자 등)가 없다면 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 미배당보증금은 낙찰자가 인수하여야 하며, 임차인이 배당요구를 하였다 하더라도 배당금이 전액 변제되지 않는 한 대항력 있는 임차인은 매각으로 임차권이 소멸되지 않는다.⁷
  
  
• 토지와 건물에 대한 등기부상 최초담보물권(저당권 등)의 설정일이 다른 경우는 건물등기부만을 기준으로 임차인의 대항력 여부를 판단한다.
  
  
• 우선변제권 : 경매, 공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는 권리[※ 요건 : 대항력(인도 + 전입신고) + 확정일자 → 대항력과 확정일자를 갖춘 날 중 늦은 날]⁸
  
  

2. 주거용 건물의 범위

• 주거용 건물(주택)에 해당하는지 아닌지의 여부는 경매목적부동산의 공부상에 나타난 용도 등의 표시를 기준으로 하는 것이 아니라, 건물이 실제로 사용되어지는 용도에 따라서 주거용 건물의 여부를 판단해야 한다.
  
  

주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물의 기준

1) 용도가 주거용에 가까울 것

임대차계약 체결 당시를 기준으로 판단하며, 계약당시는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 전부 또는 일부를 주거용으로 임의로 개조, 사용한 경우는 인정되지 아니한다.⁹

2) 일정면적 이상을 주거용으로 사용할 것

최근 대법원 판례는 주거용으로 사용하는 면적이 절반에 미치지 못하더라도 그 사용하는 면적이 상당함에 이르면 인정하는 사례도 있다.

3) 유일한 주거공간일 것

임차한 공간에서 가족과 함게 일상생활을 영위하며 또한 임차한 공간이 임차인에게 있어 유일한 주거용 건물인지 아닌지를 판단한다.¹⁰

4) 임대차계약의 목적이 주거용일 것

처음 계약당시 주거용으로 계약한 건물인지 아닌지를 계약서상으로 판단하하게 된다.

3. 소액보증금 최우선변제를 받기 위한 요건

1) 배당요구의 종기일까지 반드시 배당요구를 하였을 것¹¹

2) 보증금의 액수가 소액임차인에 해당하는 보증금의 범위 내에 해당 할 것

3) 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록전입)을 갖추었을 것

4) 배당요구 종기일까지 대항력(주택의 점유와 주민등록전입)을 유지할 것

5) 임차 목적물인 주택에 소유권보존등기가 되고, 경매개시결정등기가 되어 있을 것(대판 2001.10.30. 2001다39657)

4. 소액임차인의 적용 기준인 담보물권의 종류

• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
  
  
• 여기서 말하는 담보물권자(擔保物權者)에 (근)저당권이나 담보가등기는 포함되나, 가압류, 압류, 전세권등기, 확정일자부 임차인도 해당되는지가 문제된다.
  
  
• 가압류나 압류¹²는 우선변제권이 없기 때문에 담보물권에 해당하지 않는 것으로 실무상 처리한다.
  
  
• 확정일자부 임차인은 우선변제권이 있으므로 담보물권에 준하는 물권¹³으로 보아야 한다는 일부 판례를 근거로 실무에서 담보권의 범주에 넣어서 판단한다.
  
  
• 등기된 전세권은 용익물권성과 담보물권성의 우선변제권이 인정되므로 매각으로 소멸되는 전세권은 담보물권으로 보아야 하고, 매각으로 소멸되지 않는 전세권등기는 배당에서 제외되고 위 기준인 담보물권이 되지 못한다고 봐야 한다는 의견이 다수설이다.
  
  
• 담보물권이 없는 경우(즉 가압류, 강제경매신청채권, 조세채권, 배당요구채권 등만 있는 경우 등)에는 임차인의 전입일에 관계없이 현행법을 적용하여 소액임차인 해당여부를 가려 해당 소액보증금 중 일정액을 배당한다. 이 경우는 임차인이 1가구인 경우만 해당함.
  
  

(2021.5.20.일에 전입(보증금 16000)하여 전입일 당시 <2021.5.11.- 2023.2.20. 특별시 15000/5000> 소액임차인에 해당되지 않았어도 담보물권이 없는 경우 현행법 <2023.2.21.~ 특별시 16500/5500>이 적용되어 5500이 소액보증금중 일정액의 적용을 받게 되는 것이다.// 확정일자부 임차인이 여러 명인 경우 순위별 확정일자설을 적용함.

• 확정일자부 주택임차인의 담보물권적 효력 : 경매절차 진행시 타 소액임차인의 소액보증금 중 일정액(최우선변제금)산정의 판단기준(매각물건명세서로 판단)이 될 수 있다.¹⁴
  
  

5. 쟁점 및 판례

• 전입세대열람원은 동사무소에 경매에 참가하려는 자가 경매진행중임을 확인할 수 있는 서류를 제시하면 열람할 수있다.¹⁵
  
  
• 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 퇴거한 경우 대항력을 상실하지 아니한다.¹⁶
  
  
• 세대합가의 경우 주민등록초본을 확인하여 세대원 중에서 가장먼저 전입했었던 날짜를 기준으로 대항력이 발생한다.
  
  
• 법원실무에서는 부부사이 및 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차관계를 인정하지 않지만, 기타 형제간, 부자간, 기타 친인척 등일 경우에는 실체적 진실에 따라 판단하고 있다. 친인척인 가장임차인 여부를 판단하기 위해서는 소유자와 임차인의 호적등본을 각각 떼어보거나, 저당권을 설정한 금융기관에서는 해당 부동산에 선순위 임차인이 있는지 확인하고 임차인이 아닌 사람이 있는 경우 무상거주 확인서를 작성받고 대출하기 때문에 해당 은행의 채권담당자에게 직접 찾아가서 문의한다.
  
  
• 명도소송 중이라면 임차인에게 보증금을 지급한 근거 자료를 제출하게 해 달라고 법원에 석명을 구하거나 임대차계약서를 작성한 공인중개사나 작성자를 증인으로 신청하여 임대차계약서의 작성 당시의 상호와 작성경위, 대금지급여부를 심문하여 확인한다.
  
  
• 임차인이 소유자의 전처, 부모, 자식, 친인척, 처의 친인척 등이고 배당을 요구할 시 경매법원이 그 특수관계에 대해 알게 된 경우에는 가장 임차인으로 추정하여 일단 배당에서 제외한 다음 위 임차인으로 하여금 배당이의 또는 배당이의 소 등의 방법으로 정당한 임차인임을 소명케 하여 그 결과에 따라 배당여부를 가린다.
  
  
• 말소기준권리인 선순위저당권 등의 담보물권이나 가압류 등을 대위변제하고 그 등기를 말소한 후 적법한 기한 내에 경매법원에 그 사실을 증명하면 대항력 있는 임차인이 될 수 있다.
  
  
• 전차인이 소액임차인으로 배당받기 위해서는 전대인도 소액임차인이어야 한다.
  
  
• 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금반환채권은 현행법상 반드시 배당요구가 필요한 배당요구권에 해당한다.¹⁷ 그러나 말소기준등기 이전에 전입신고하여 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인은 배당신청을 하여 전액 배당받을 수도 있고, 배당을 신청하지 않고 대항력을 행사하여 낙찰자가 인수하게 할 수도 있다.
  
  
• 대항력 있는 임차인이 우선변제권에 기해 배당요구를 하였으나 전액 배당받지 못한 경우, 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료된다. 그러나 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 의제되고 명도의무와 임대차보증금 반환의무와는 동시이행관계에 있으므로 불법점유라 할 수 없어 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.¹⁸
  
  
• 경매가 종료된 부동산에 거주하던 대항력 있는 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다시 경매신청된 경우 새경매절차에서 우선변제권은 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다.¹⁹

1. 입주(실무에서는 입주일을 알기 어렵기 때문에 주민등록 전입일 다음날로 대항력 유무를 판단하고, 후에 이해관계인의 다툼이 있으면 이삿짐센터 등에게 확인하는 방법을 취하고 있다. 전입신고는 하였지만 입주를 늦게 하는 경우도 있고, 입주는 잔금일에 했지만 바빠서 전입신고를 늦게 하는 경우도 있다. ↩︎
2. 동사무소 전입신고 ↩︎
3. 인도와 주민등록을 모두 마친 날 저녁 12:00(00:00)시 이후 ↩︎
4. 임차주택의 양수인(매매의 매수인, 경매의 낙찰자, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자 ↩︎
5. 임대차상 권리(점유권, 계약 만기시 보증금반환 청구권) ↩︎
6. 주택임대차보호법 제3조① ↩︎
7. 주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) ↩︎
8. 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)② ↩︎
9. 대판 1986.1.21. 선고85다카1367 ↩︎
10. 대판 1995.3.10. 선고94다52522 ↩︎
11. 소액임차인일지라도 배당요구일 전까지 권리신고 및 배당요구신청을 하여야만 이해관계인이 되어 법률에 규정된 소정의 배당 금원을 받을 수 있다. 권리신고 및 배당요구신청을 하지 못한 경우 후순위 채권들을 상대로 부당이득금반환청구의 소를 통하여 회수할 수 밖에 없다. ↩︎
12. 압류는 경매를 위한 사전절차일 뿐 물상대위처럼 우선권이 없고 채권으로서 다른 채권자들의 채권액에 비례하여 평등배당을 하게 된다. ↩︎
13. 대법원 2017다212194 ↩︎
14. 대판 92다30597, 92다49539, 2007다45562 ↩︎
15. 주민등롭법 제29조의2(전입세대확인서의 열람 또는 교부)
    ① 주민등록표 중 해당 건물 또는 시설의 소재지에 주민등록이 되어 있는 세대주와 주민등록표 상의 동거인(말소 또는 거주불명 등록된 사람을 포함한다)의 성명과 전입일자를 확인할 수 있는 서류(이하 “전입세대확인서”라 한다)를 열람하거나 교부받으려는 자는 행정안전부령으로 정하는 수수료를 내고 열람 또는 등ㆍ초본교부기관의 장에게 신청할 수 있다.
    ② 제1항에 따른 전입세대확인서의 열람 또는 교부 신청을 할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다.
    1. 해당 건물 또는 시설의 소유자 본인이나 그 세대원, 임차인 본인이나 그 세대원, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인
    2. 해당 건물 또는 시설의 소유자, 임차인, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인의 위임을 받은 자
    3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우로서 열람 또는 교부 신청을 하려는 자
     
    가. 제29조제2항제2호에 따라 경매참가자가 경매에 참가하려는 경우
    나. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제2조제5호라목에 따른 신용조사회사 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가법인등이 임차인의 실태 등을 확인하려 는 경우
    다. 대통령령으로 정하는 금융회사 등이 담보주택의 근저당을 설정하려는 경우
    라. 법원의 현황조사명령서에 따라 집행관이 현황조사를 하려는 경우
    마. 제29조제2항제1호에 따라 국가 또는 지방자치단체가 공무상 필요로 하는 경우
    ③ 제1항에 따른 전입세대확인서의 열람 및 교부는 주민등록정보시스템을 통하여 한다. ↩︎
16. 대판 1989.1.17. 89다카143 ↩︎
17. 대판 1998.10.13. 98다12379 ↩︎
18. 대판 1998.7.10. 98다15545 ↩︎
19. 대판 1998.6.26. 98다2754 ↩︎