1. 도로의 정의
- 토지는 다양한 용도로 쓰이지만 건축부지로 이용될 수 있을 때 가치가 가장 높아지게 된다. 그러나 건축부지로 이용되기 위해서는 일정한 조건의 도로를 접하고 있어야 한다. 그러므로 건축허가를 받기 위한 도로는 어떠한 조건을 갖추고 있어야 하는지를 구체적으로 알아야 한다.
- 도로는 두 지점 간에 사람과 물자를 경제적으로 이동시키기 위하여 합리적으로 설치한 지상의 시설로 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 농어촌도로정비법, 사도법 등의 여러 법률에서 각각 제정 취지에 맞게 달리 규정하고 있다.
- 건축허가 또는 신고시에 시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로란 기존 건축주가 건축허가요건에 부합하는 도로요건을 갖추기 위해 주변 이해관계인의 동의를 얻어 건축허가시 도로부분의 해당필지 소유자의 사용승락서를 첨부하여 건축이 이루어지는 경우로 이때 지정 공고한 도로를 말한다. 기존의 현황도로에서 법정도로로 바뀌는 것이다. 이런 법정도로에 접한 토지는 이후 다른 건축도 순조로울 가능성이 높다. 그러나 법정도로의 요건을 갖추어도 건축이 불가능한 경우(연결금지구간 등)도 있다. 따라서 건축을 위해서는 먼저 건축법상 도로 요건을 갖추었는지 살피고 도로법 관계 법규에서 건축을 금하는 조항의 유무도 살펴야 한다.
- 도로 자체에 대한 투자는 도시계획시설로 도로예정지라면 수용의 관점에서 보상액을 평가해야 하고, 현실적으로 도로가 개통되어 있다면 미불용지1 개념으로 접근해야 한다.
2. 건축을 위한 도로
- 도로에 따른 건축가능여부는 지역에 따라 다르다. 동·읍과 도시지역(용도지역)에서는 법정도로라 일컫는 도시계획시설도로, 도로법상 도로, 사도법상 도로, 이해관계인의 동의를 얻어 도로로 지정된 도로(일명 법정화 도로)에 접한 땅은 건축허가가 가능하지만 이런 곳에 접하지 않은 비법정도로에는 건축이 불가능하다. 그러나 지역을 달리한 면·리와 비도시지역에서는 비법정도로(현황도로), 새마을도로에 접해 있는 땅이라도 건축허가가 가능하다.
- 원칙적으로 건축허가를 받기 위해서는 4m폭 이상의 도로에 접하여야 하고 해당필지의 도로에 접한 면적이 2m 이상이어야 한다. 그러나 지형적 조건으로 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 위치를 지정 공고한 구간은 3m 이상, 막다른 도로에 접한 토지의 경우 2~6m의 해당 도로 너비요건을 충족하고 거기에 미달하는 경우 건축선을 후퇴(도로의 중심선을 기준으로 양쪽이 같은 거리로 후퇴하여 도로 너비를 맞춤)하여 허가를 받을 수 있다.
- 동·읍과 도시지역의 법정화 도로는 시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 현황도로를 ‘건축법’상 도로로서 지정·공고하기 위해서는 해당 도로에 대한 이해관계인의 동의가 필요하다.2
- 건축법 제44조 제2항에 따라 연면적의 합계가 2천 제곰미터(공장인 경우에는 3천 제곱미터)이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다.)의 대지는 너미 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다.3
- 맹지나 폭이 좁은 도로에 접한 토지를 개발·건축하고자 하거나 농로나 임도를 전용하여 건축개발 하고자 할 때 6호 이상 가옥이 사용되는 현황도로가 규모에 미달하여 도로로 인정받지 못할 경우에 별도의 사도개설허가를 받아 개발목적을 달성할 수도 있다.
3. 수용 보상을 목적으로 하는 낙찰
- 사도법상 사도가 수용당하면 보상가는 인근 토지평가액의 1/5이다. 만약 이 땅이 경매 나온다면 경매감정가가 1/3일 수 있으나 이 토지를 보상할 때의 보상감정가는 1/5이다. 사실상의 사도는 인근 토지평가액의 1/3이 보상된다.4