1. 법정지상권
1) 법정지상권의 성립요건
- 저당권 설정당시에 토지에 건물이 존재하여야 함. 무허가, 미등기건물, 재축, 개축, 신축한 경우에도 인정함.
- 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일 소유자에 속하고 있을 것
- 토지 또는 건물 어느 한쪽에 저당권이 설정되어 있을 것
- 경매결과 토지와 건물의 소유자가 각각 달라졌을 것
2) 건물의 요건
- 건축법 제2조1항1호 : ‘건축물’이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령이 정하는 것을 말한다.
- 지하, 차고, 창고도 기둥 또는 벽과 지붕이 있으면 건축물로 인정된다. 최하층 바닥의 지붕을 덮으면 공사중이어도 건축물로 인정되는 것이다.
- 건축허가나 착공신고는 제3자가 받았어도 저당권 설정 당시 건축주명의변경을 통하여 설정자 앞으로 건축주 명의변경이 되어 있었다면 동일 소유자에 속하고 있는 것이다.
- 대항력이 있는 물권화된 채권에 기한 권리는 법정지상권은 성립하지 않지만 대항력이 있어 철거를 요구할 수 없다.
(1) 주택임대차보호법 상의 점유 + 전입신고를 한 임차인
(2) 상가건물임대차보호법상의 사업개시 + 사업자등록을 한 임차인
(3) 등기된 임차권
(4) 농지법상의 농지임차인
(5) 건물보존 목적의 차지임차권1(10년이상 장기임대차로 임차인이 건물을 건축하고 기간 만료시 임대인에게 소유권을 이전해주는 방법으로 영업하는 업종. 하이마트, 일부 물류창고 등)
※ 차지권이 있는 토지의 낙찰자는 토지임대차 기간 만료까지 지료만 받고 기다려야 하며 임대차기간 만료 후 계약갱신을 거부할 경우 임차인의 매수청구권으로 인해 해당 지상물을 현존가치로 매수해야 하는 이중 부담을 안게 된다.
- 저당권 설정 당시 토지주 소유의 건물이 있었음이 분명하지만 건축물 대장이나 등기가 없는 경우에는 가설건축물이 아닌지 구청에 확인해봐야 한다. 가설건축물은 존치기한이 보통 2년이고 이 기간이 지나면 철거하거나 토지주의 동의를 받아 존치기한을 연장할 수 있다. 낙찰자가 당연히 기간 연장을 동의해주지 않으면 무허가건물이 되며 이행강제금이 부과된다. 이행강제금 납부가 지연된 것으로 확인되면 행정대집행의 촉구 민원을 넣어야 한다. 법정지상권이 성립한다면 공법으로 풀어나가면 된다.
- 민법 제622조(건물 등기있는 차지권의 대항력) ↩︎