1. 유치권
1) 유치권의 개념 및 성립
- 유치권이란 타인의 물건에 관하여 생긴 채권이 있는 경우, 부동산의 경우 부동산 소유자 및 그 승계인(상속 등의 포괄승계인, 매매, 경매의 매수인)에게 채권의 변제를 전액 받을 때까지 목적부동산을 점유(인도의 거절)할 수 있는 권리를 말한다.
(1) 타인 소유의 물건에 대해
(2) 그 물건에 관하여 생긴 채권이(牽聯關係)
(3) 그 채권이 변제기에 있어야 하며
(4) 반드시 유치권자가 목적물을 적법하게 점유하고 있어야 하며(직접·간접점유를 불문하나 점유가 불법행위에 의하여 시작된 것이어서는 안 된다.)
(5) 당사자간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.
- 유치물의 점유시기에 있어서는 제한이 없다. 즉, 유치권자가 유치물을 점유하기 전에 발생한 채권(건축비채권)이라도 그 후 그 물건(건물)의 점유를 취득하였다면 유치권이 성립한다.
- 유치권은 당사자의 의사와 관계없이 일정한 요건을 갖추게 되는 경우 법률상 당연히 발생하는 법정담보물권으로서, 유치권은 권리신고를 필요로 하지 않으므로 법원에 유치권신고가 없더라도 성립되며, 권리신고의 유무를 불문하고 정당한 유치권이 있다면 경락자에게 대항할 수 있으나, 권리신고를 하지 아니하면 경매절차의 이해관계인이 되지 못하므로 항고는 할 수 없다.
- 유치권자는 낙찰자(또는 그 승계인)에게 주장할 수 있을 뿐 배당은 받을 수 없다. 배당을 받기 위해서는 그 채권에 대하여 배당요구종기일 이전에 확정판결을 받거나 공정증서 등 명백한 증거가 있어야 한다.
- 유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적부동산을 사용, 수익(임대 및 전대)하여 그 수익금을 채권에 충당할 수 있다. 즉, 공사대금을 주지 못해 부동산 중 일부를 점유하여 직접 사용하거나 세를 놓을 수 있도록 동의해주는 경우이다.
2) 유치권신고가 있는 경우의 대응
- 유치권이 입찰물건 명세서에 표기되는 데에는 상당히 엄격한 심사 및 그 채권에 대한 입증자료(확정판결/공정증서 등)가 요구된다.
- 이해관계 당사자 중 한 명을 섭외하여 사건기록을 열람복사하여 분석해 봐야 한다.
- 입찰물건명세서에 유치권이 표기되었다 하더라도 입찰물건명세서는 실체적 권리까지 확정하는 효력이 없기 때문에 낙찰자는 후일 명도소송 등을 통해 유치권의 부존재가 입증된다면 유치권자의 채권액을 부담할 필요가 없다.
- 경매실무에서는 유치권의 실체적 존부에 대하여는 경매법원은 관여하지 않고 그 다툼은 당사자해결(합의, 소송등에 의한 해결)을 원칙으로 하고 있다.
3) 경매부동산에서 유치권 주장이 가능한 경우
- 건축 등 공사비용
- 필요비와 유익비 : 목적물의 가치를 객관적으로 증가시킨 경우에 한하며, 임차인의 영업에 필요하였던 경우는 제외한다. 채권은 경매개시결정전에 발생한 것이어야 하며, 유치권의 원인이 되는 채권의 금액은 세금계산서 기타 신뢰할 수 있는 자료에 의해 입증되어야 할 것이다.
- 견련관계 있는 원채권의 불이행으로 인한 손해배상채권
4) 유치권 주장이 불가능한 경우
- 권리금 : 권리금은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 유치권을 행사할 수 없다.
- 토지임차인의 부속물매수청구권
- 임차인의 보증금반환청구권
- 계약서상 원상복구 조항 및 임대인 소유로 귀속조항이 있는 경우 : 문방구에서 파는 계약서 양식이나 한국공인중개사협회의 한방 계약서 양식 등 대부분의 상가 임대차계약서 양식에는 부동문자 일반조항으로 다음과 같은 계약의 종료시 원상회복 조항이 들어가 있다. 이러한 조항은 유효하며 임차인의 영업시설 등 원활한 영업을 위한 건물 및 시설에 대한 수리 및 보수비를 원인으로 한 유치권행사를 저지하는 기능을 한다.
- 점유가 불법인 경우 : 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다. 그러므로 유치권 주장에 대한 대항으로 근저당권설정일을 기준으로 법정지상권이 성립되지 않는다면 철거를 요구하며 유치권자와 협상의 지렛대로 사용할 수 있다.
- 유치권의 포기 : 유치권자가 점유 사용하고 있다가 아무 조건없이 당해 부동산을 명도해 주기로 약정하였다면, 이는 유치권자가 유치권을 포기한 것이라고 할 것이므로, 그 약정된 명도기일 이후의 점유는 적법한 권원없는 점유이다.
- 경매개시결정등기 이후에 점유한 자 : 압류의 처분금지효에 저촉되어 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 근저당권이 설정되어 있는 건물이라 하더라도 근저당권의 실행으로 인한 경매개시결정의 기입등기가 되기 전에 유치권을 취득한 경우는 유치권의 효력을 인정한다.
5) 유치권 주장자에 대한 대응
- 우선 인도명령을 신청하고 유치권성립요건상 허점을 찾아 증거자료 수집 및 녹취 등을 하여 입찰방해죄 및 사기죄로 고소(허위사실을 주장하면 무고죄로 역고소 당할 수 있으므로 범죄의 구성요건을 살펴보고 유사한 사실이 있으면 일단 고소장에 적시한다.)를 한 후 최종적으로 고소 및 소송 취하조건으로 유리한 조건하에 협의 명도한다.
- 집합건물의 경우 관리사무소에 찾아가 공동관리부분에 대한 관리비총액을 알아보고 즉시 납부 후 관리사무소의 협조를 받아 유치권현황을 정밀히 파악한다.
- 잔금을 납부하고 나면 법원에 유치권신청서류를 전부 복사신청하여 면밀히 분석한다.
- 공사도급계약서 및 약정서, 임대차계약서 작성시 유치권권리배제특약이 없어야 한다. 그러나 채권은행은 대부분 공사업자에게 미리 유치권을 주장하지 않겠다는 서류를 받은 후 대출을 실행한다. 그러므로 소송에서 법원에 관련서류 문서제출명령을 은행에 보내도록 해야 한다.
- 타인의 침탈로부터 일시점유를 잃더라도 1년 이내 점유회수의 소, 기타 밥법에 의해서 점유를 회복한 경우는 점유를 계속한 것으로 볼 수 있음.