1. 공장 인허가 관련 사전 검토사항
- 공장은 ‘허가’보다 ‘승인’이 더 어렵다. 허가는 귀속처분으로 일정요건을 갖추면 허가가 나지만, 승인은 건축, 제조, 시설, 소음, 진동 등 모든 것을 다 갖춘 후에도 승인권자의 판단에 의해 승인여부가 결정된다.
- 준공되었거나 운영중인 공장은 인허가 승계에 문제가 없으나 준공전인 공장이나 건축물은 자동으로 승계가 되지 않을 가능성이 높기 때문에 반드시 인허가 관청에 승계여부를 확인한 후 입찰하여야 한다.
- 공장설립 행위의 효력(인허가 등)이 승계되지 않는 경우
1) 산지전용의 허가기간이 도래하여 연장신청 시 종전소유자의 연장동의서가 없으면 연장이 불가능하다.
2) 낙찰대상 토지가 여러 필지인 경우 승인대상 토지가 모두 포함되지 않고 누락된 토지까지 매입하지 않으면 공장승인이 승계되지 않는다.
3) 건물의 형태가 있는데 땅만 경매로 나온 경우 공장승인권이 승계되지 않는다.
4) 공장승인 된 부지에 기존 건축허가가 살아있다면 건축허가 취소요건(착공없이 2년 경과)은 무엇인지, 그 시점에 신규건축허가를 받을 수 있는지 등 이에 대한 해결책을 마련하고 입찰을 한다.
5) 공장승인 된 부지에 착공신고가 완료되어 있는 경우 계속적 공사가 불가능시에 허가를 취소하여야 한다고 법에 명시되어 있지만 그 입증은 낙찰자가 하여야 한다.
6) 공장설립 승인은 일몰제가 적용된다.1 그러므로 주무관공서의 담당자를 면담하여 공장승인권이 승계되는지, 승인권에 모든 사항이 다 포함되는지, 이후 건축허가 시 소요되는 시간동안 승인권이 유효하게 유지되는지, 연장하면 연장을 받아주는지 등을 확실하게 알아보아야 한다.
7) 공장승인시와 현재의 용도지역이 바뀐 경우 신규 인허가 기준이 까다롭거나 불가능한 것이 아닌지 관공서 담당자와 면담을 하고 어렵다면 前소유자의 인허가권을 협상에 의하여 승계받아야 한다.
- 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 단지내 공장은 대인조건이 맞는지 확인해야 한다. 대인조건이 맞지 않으면 낙찰을 받아도 입주계약을 체결할 수 없다. 입주계약을 체결하지 못하면 1년 내에 처분해야 한다. 이 기간내에 처분하지 못하면 이행강제금이 부과된다. 요건이 되는 제3자에게 임대가 되는 단지와 되지 않는 단지가 있다.
- 아파트형 공장은 지자체장이 융자를 지원하여 낮은 이율이 적용되지만 관리비가 높다. 또한 대인조건이 다른 경우 추가과세나 가산세, 거래규제 등이 있을 수 있으므로 상세히 확인하여야 한다.
- 해당 공장업종이 화재보험에 가입이 가능한지 확인한다. 화재보험에 가입해주지 않는 업종인 경우 대출이 되지 않을 수 있다.
- 입점 가능한 산업코드가 넓은 계획관리지역이 개별입지공장에서는 최고의 용도지역이다. 자연녹지, 생산녹지, 생산관리, 보전관리지역은 규제가 강화되어 조립공장들만 입점이 가능할 가능성이 있다. 공장은 누구나 들어올 수 있는 여건을 만들어 주는 것이 투자의 성공포인트이다.
- 농지(산지)전용허가 5년 이내에 다른 용도로 사용하고자 하는 경우 용도변경승인을 받아야 한다.
2. 검토사항
- 낙찰을 받은 후에도 공장을 계속 가동할 수 있는지 여부를 판단한다.
- 감정가격에 포함된 기계, 기구는 사실상 현장에 없거나 중요부품이 없이 실제적인 가치가 없는 경우가 많으므로 토지와 건물만으로 가치를 판단해야 한다. 특히 공장저당법상 저당 공장은 기계의 문제를 심각하게 판단해야 한다.
- 공장을 낙찰받으려면 준비단계에 있을 때, 명도,임대 및 매매에 대하여 어떻게 할 것인가를 놓고 고민을 많이 해봐야 한다.
- 공장을 한 번 임대가 되면 쉽게 임차인이 이사를 가지 못하여 장기간 임대차계약을 유지할 수 있고 유지보수를 임차인이 대부분 한다.
- 낙찰받은 공장의 단점은 필요한 사람이 아니면 임대놓기가 쉽지 않다는 것이다.
- 낙찰자는 공장을 낙찰받은 후에 폐기물을 그대로 내버려 둔다.(“폐기물관리법”에‘사업장폐기물은 폐기물배출자가 스스로 처리하여야 한다.’)
1) 행정청에서 폐기물처리명령을 내리면 낙찰자가 처리해도 처리비용을 전액 돌려받을 수 있다. 처리명령이 위법이기 때문에 국가를 상대로 손해배상청구소송을 내면 처리비용을 돌려받을 수 있다.
2) 행정청이 처리명령을 내리지 않을 경우 인근주민들에게 민원을 넣도록 하면 행정청과 협동하에 처리될 가능성이 높다.
- 건물내부 또는 지하에 산업폐기물이 방치되어 있는지 확인한다. 산업폐기물은 직접 처리하는 경우 처리비용이 과다하여 큰 문제가 된다. 또한 지역마다 폐기물처리업체가 지역권을 가지고 있어 미지급된 처리비용을 지급하지 않으면 처리를 거절하거나 미룰 수 있다. 인접 땅을 오염시킬 가능성이 있는 폐기물은 추후 보상문제도 발생할 수 있다.
- 수도권 공장을 매입할 경우 소재지에 따라 등록제한업종이 있을 수 있으니(지역특성, 공장배치법) 입찰 전에 해당지방자치단체를 방문해 해당업종이 합당한지 여부를 파악하는 것이 좋다.
- 공장건물은 사업용으로 분류되기 때문에 규모가 크더라도 종합부동산세 과세대상에서 제외된다. 취득할 때 낙찰가 중 기계설비에 대해서는 등록세, 취득세 등이 비과세 된다.
- 공장거주 임차인은 주택임대차보호법상 보호대상이 아니기 때문에 낙찰자에게 유리하지만, 임금이나 퇴직금을 받지 못한 노동자들이 공장을 점거할 경우 명도문제가 만만치 않을 수 있다.
- 공장현장을 답사할 때 현지부동산에 들러 시세를 알아보는 것이 기본
- 공과금이나 세금체납여부, 기계와 기구, 장비가 은행에 잡혀있는지, 리스회사로부터 빌려쓴 것이 있는지, 자재나 생산품이 납품한 사람 것이거나 이미 팔렸으나 가져가지 않은 경우도 확인요함. 기계나 장비가 은행에 잡혀있고 빌려쓴 것이라면 낙찰 후 항고등으로 제3채채권자로부터 법적대응을 받을 수 있다.
- 전 소유자가 체납한 전기,수도세 등은 낙찰자에게 승계되지 않지만 체납된 상태에서는 전기공급이 되지 않기 때문에 낙찰자가 납부하는 것이 현실이다.
- 공장수요가 많은 곳이 좋고 도로망을 잘 살펴보아야 한다.
- 용도변경이 가능한 공장이라면 가치상승여력이 있다.
- 체불임금은 법적으로 낙찰자 부담이 아니다. 그러나 체물임금이 있으면 명도가 지연되니 빠른 시간내에 협상하는 것이 좋다.
- 공장내의 기숙사에 거주하는 공장직원이 주민등록 전입신고까지 마쳤다면 주택임대차보호법의 임차인이 될 수 있다.
- 1000평 공장은 4m도로, 2000평까지는 6~8m 이상의 직선 도로가 좋다. 14.5m의 트레일러가 들어와야 하는 물건을 생산하는 공장은 심각한 운송비 문제를 일으킬 수 있다.
- 공장의 높이는 12m 이상이 되어야 한다. 천장이 낮아 호이스트가 제대로 기능을 하지 못하면 지게차를 사용하여야 하고 시간과 경비가 더 들어간다.
- 임차인이 있거나 매각물건에서 제외된 설비가 진동방지 바닥 콘크리트에 지중작업되어 있거나 위험물인 경우 공장의 명도비가 상상 이상으로 나오거나 불가능할 수 있다. 이전보관도 어렵고 위험성 때문에 집행관이 집행을 거절할 수도 있다.
3. 처분
- 임차인이 있으면 공장을 낙찰받은 후 임차인에게 그대로 1년간 임대하다가 매매(시세의 80% 수준)한다. 이전하고자 하는 경우 철거비용, 승압비용, 설비비용 등이 크기 때문에 이전보다는 매입이 이익이다. 이때문에 임차인이 매입할 가능성이 높다.
- 금융기관에서는 감정가격이 아무리 높아도 1년간은 공장시가를 낙찰가격으로 밖에 인정해주지 않는다. 그렇기 때문에 공장을 낙찰받아 매매하려면 보통 1년이 지난 후 재감정하여 실매매를 하거나 형식매매를 하여 잔금대출을 받는다.
- 낙찰 후 공장의 전 소유자(인차인)와 매매를 협의하여 보증금을 매매계약금으로 받고 월세는 별도계산하기로 하고 1년 후 잔금을 대출 받아 치르는 방식으로 정리한다. 월세를 내던 금액과 이자가 비슷하기 때문에 임차인이 쉽게 결정할 수 있다.
- 필요한 경우 소유권을 먼저 이전해주고 잔금은 근저당을 설정해 두었다가 1년 후에 재감정하여 대출을 받아서 잔금(근저당 말소)을 지급하는 방식도 있다.
- 입찰전 前소유자와 협의를 통한 낙찰시 협의사항
1) 낙찰자는 낙찰 후 채무자(전소유자)에게 공장을 사용하도록 한다.
2) 공장의 모든 명의는 낙찰자로 한다.
3) 1년 후에 공장을 소유권이전하여 갈 때까지 대출이자(낙찰대금이자)는 채무자가 부담한다.
4) 낙찰자의 실투자금에 대하여 일부는 낙찰 후 일정 시점에 계약금 형식으로 지급 받는다. 나머지에 대하여는 합의금리를 적용하여 월차임조로 지급한다.
5) 만약 약정위반시에는 즉시 명도한다. 위약금(약속어음 일람출급으로 공증받아둔다.)으로 1개월 이내에 금00억원을 조건없이 지불한다.
- 공장경매의 장점은 낙찰 후 까다로운 인·허가 과정을 생략하고 기존공장을 그대로 승계2하여 활용할 수 있다는 것이다.